宁波天伦广场项目报提报稿(104页）幻灯片资料.ppt

天伦广场项目分析;;First;项目属性界定： 城市黄金商业中心 江东商业钻石中央 2.1万平方米土地 11万平方米建筑 高尚酒店、办公、集群商业 这预示着： 11万平米城市商业功能体即将横空出世， 城市巨擘、露显新都市风范！;北联;机遇 项目机遇在于利用区域中心都市圈的区位优势，融入商业核心功能圈，成为主流商业功能圈扩容的差异化有机补充，迫使商业核心区整合重组，进而升级并运营城市中心； 目标 立足江东，运营城市，辐射宁波乃至周边区域，跳出江东，使本项目区域化、比肩大宁波！ ;机会，站在城市运营高度，去诠释;构建宏筑，我们罗列跳跃思续。。。。。。;接下来，我们战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？;Second;项目背景，位于江东区，主城区核心位置，定位于“江东核心商业”;地块;我们做什么呢？面对如此体量的商业，且是在传统核心商业点;;;地理区位： 位于滨江大道以东，通途路以南，江东北路以西，民安路以北。 基础参数： 用地面积约128亩，总建筑面积33.86万平方米，其中地上23.04万平方米， 地下10.82万平方米， 总投资约34.1亿元； 项目定位： 和丰创意广场是由宁波市政府投资建设的基础性、战略性项目，街区位于三江口核心区域，交通便利，生态环境优美，城市配套齐全，格调优雅，街区周边旅游、休闲、娱乐配套设施一应俱全，能够为设计师提供24小时的工作环境。 商业运营模式： 统一招商，休闲娱乐类。 ;维多利亚广场，;世纪东方商业广场，;平面图 B1层;;楼层主题 运动、休闲、配饰等品牌;;;其次，市中心百货竞争如何，是不是已经饱和了？ ;海曙区 天一广场：综合性最强的商业中心，以名品专卖店、专业店及百货店等业态为主。 鼓楼：以各类字画、古玩、文化书籍、工艺旅游品为主，适量发 特色小吃的旅游文化区。 江东区 金光中心：以商务为主、兼有一定量高档商业和休闲功能的商业中心。 江北区 老外滩：以高档次为主的文化商业区，具有欧式风格的旅游、展览、休闲、购物商业区。;商业广场分布示意图 ;三江口核心商业区 用地面积:70余公顷 商业面积:100万平方米左右 规模范围：三江口商业区主要由天一广场、 老外滩及金光中心三个商业区块组成。东至 彩虹北路，西至解放路，南至百丈路、药行 街，北至车站路，可直接辐射海曙、江东、 江北三个区块。 三江口商业区是宁波2005-2020年城市商业体 系规划的城市重要商业中心;未来宁波商业将形成3个层次的发展格局;天一与万达广场，对宁波商业发展有着里程碑意义; ; 把百货消费者从市中心拉到本项目， 他们消费习惯允许吗？ ;购物,场所的偏好;较强随意性和目的性，两极分明；收入越高，消费随意性越强；收入越低，购物计划性越强；;去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固 占60%人逛街首选天一广场，选择到市心商圈的人占到了90%； 目前，宁波人市中心逛街情节根深蒂固； 去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街； 据调查，宁波人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌专卖”是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐；;在宁波，哪怕在市中心， 百货业面临白热化的、恶性的竞争！ 那么，究竟路在那里？ 让我们剖析一下这个案例，上海西郊百联;百联西郊购物中心位于 长宁区仙霞西路剑河路 口，总建筑面积11万平 方米。在其开业一年之 际已出租率100％并且商 铺租金高达8元/平方米/ 日，而周边大商场商铺 租金仅2-3元/平方米/日 。开业一年来平均日客 流量为5～8万。 ;开放式空间布局是西郊百联最大的特色;哑铃状布局，一条由中 小零售业组成的露天商 业街连接两端的主力店 。客流在主力店中汇集 又在中小店铺中分散， 客流穿梭的过程中带来 更多的商机和展示；;;客户定位于中档 满足最主流消费群体;餐饮;一层业态布局;二层业态布局;三层业态布局;四层业态布局;;西郊百联，位于上海长宁区，作为区域中心的大型商业项目，事实说明了做纯百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功------;主题式---目的性消费,目的性消费PK随机性消费 ----目的性消费 认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近100%，口碑传播效果比