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桂林二手房产业的研究 　　 [摘 要] 通过二手房景气指数来客观分析二手房市场的运行轨迹，正确评价和判断二手房市场的形势和发展趋势，合理引导桂林市二手房产业的发展，为政府、经营者、卖方双方提供判断依据和参考建议。 　　[关键词] 二手房 景气指数 应用 　　 　　桂林的房地产行业兴起于90年代末，进入2000年后才呈现出蓬勃发展之势。从桂林2005-2010年新建房、二手房成交面积来看，二手房成交面积呈现出稳定上升态势，虽然在2008年时受全球金融风暴的影响，成交量有所下跌，但是整体直线趋势明显；而新建房则呈现出大起大落，受政策、非市场的因素影响明显，所以二手房市场的走势，更能真实体现房地产市场的发展。同时在桂林山地多、市区可供开发地块面积不大、建筑限高、容积率低等城市特有地理地貌特点下，未来的房地产市场，二手房所占份额将会上升，对房地产业的影响作用将日亦凸显，合理引导二手房产业发展意义重大。 　　1.桂林市二手房市场研究现状 　　目前桂林关于房地产方面的研究都是围绕着新建房投资开发的角度进行的。有诸多指标，如土地开发投资面积和金额、商品房销售面积和金额、投资额、贷款额等，还有一个房地产开发企业景气指数。二手房产业的研究明显落后于新建房。就目前统计数据的掌握情况来看，直接的宏观经济指标只有二手房成交面积和成交价格。而房地产开发企业景气指数，只针对新建房未包括二手房。 　　当前桂林的二手房产业还不发达，市场也不是很成熟，制度有待进一步的完善与修正，而关于二手房方面的研究却很少，多方面尚是空白，迫切的需要一个切实的理论来进行指导。 　　景气指数（climate index）是将反映各行业运行状况的定量指标，如价格、成交量、开工率等或定性指标，如预期、信心等指数化，来反映经济或行业的景气变化。[6]景气指数是一个反映综合情况的指标理论，它把多个相关的指标组合成指标体系，既能根据综合指数对情况进行判断又能通过分析指标变动来得出影响的成因。所以根据目前桂林二手房产业发展的现状，我们可以整合现有统计数据资源，计算出桂林市二手房景气指数，作为指导桂林二手房市场发展的一个理论。 　　2.桂林市二手房景气指数计算 　　2.1二手房产业相关影响因素 　　二手房（Second-hand housing）指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的已售公房、经济适用房及非住宅等。[4] 　　二手房市场的交易主要受买卖双方意愿的影响、货币金融政策的影响、税费政策的影响、国家宏观调控的影响、投资行情、消费市场的影响等，还有中介机构起到重要交易平台的作用。同时在以增量房为交易主体的房地产发展现阶段，新建房对二手房市场的交易必然有着巨大的影响。而土地，虽然从直观定性上看与二手房相关性较小，但由于土地的供应影响了新建房的供应，而新建房与二手房密切相关，所以土地也是二手房产业发展的重要影响因素。 　　2.2计算方法及思路 　　在目前统计资料有限、经验值累计不足的现状下，宜运用多元统计的方法来构建景气指数运算系统，基本思路是:将能反映二手房市场运行特征的多个指标综合成一个总体指标，并分别用图形形象地显示出来。单个指标(包括图示)或综合成的总体指标(包括图示)，以一定的标尺予以衡量，就可以判定二手房市场的景气与否及其程度。具体操作步骤如下图: 　　 　　图1.1 二手房景气指数运算系统设计步骤图 　　2.3二手房产业相关指标 　　通过对测定体系的构建，得到本年完成开发土地面积、土地交易价格指数、商品房销售额、商品房销售价格指数、房屋租金指数、房地产开发企业景气指数、居民消费价格指数、家庭总收入、中长期( 5 年以上)贷款利率、二手房交易量、二手房交易价格11个宏观经济指标是与二手房产业密切相关的指标，作为景气指数的运算指标和分析成因因素。 　　3.应用研究 　　3.1目的 　　通过景气指数来较为准确的反映当前二手房市场的发展状况，通过观察分析结果的变动情况来判断整个市场的风险程度和发展前景、未来走势，引导市场理性发展，为政府的宏观调控、经营者的投资决策以及买卖双方的出售、购置、租赁提供可靠的依据： 　　第一，政府主管部门可以利用二手房景气指数来了解二手房市场的发展结构是否合理、与宏观经济发展是否协调，为出台宏观调控政策提供可靠依据，调控市场结构、引导二手房市场持续健康发展。 　　第二，房产中介机构可以通过景气指数了解二手房市场的发展状况，为准确把握投资时机提供科学依据，在时间的选择和物业结构上提供宏观决策参考，规避经营风险。 　　第三，房屋买卖双方可以通过景气指数了解市场行情、价格走向，在房屋出售、自住或者投资购房的决策中具有非常重要的参考价值。 　　3.2景气指数波动图