如皋绿润华府项目策略案演示教学.pptVIP

绿润华府项目策略案 ;;对手在哪？;疯狂的2010;如皋楼盘市调汇总表(2010年12月);市调情况分析： 1：12月11日，万豪臻品开盘，早八点开盘，现场情况超出预期，周边最吸引的一个生活配套就是实验小学，开盘当天优惠1）：3万抵5万（100平方以下）；3万抵6万（100平方以上）；2）：银行贷款优惠：95折；公积金贷款优惠：97折；一次性付款；94折。当天去化60%。 万豪臻品小区为简欧风格，售房部为小区内的商务会所，到场的客户大部分为周边客户群为主力人群，小区值得一提的是得房率较高，均达到87%，不过缺点就是房屋的开间太窄，可能会导致客厅和卧室采光受影响。 2：12月26日，水绘曦园开盘的当日，从到场的客户来看，此次开盘的储备客户并不是十分充裕，现场来看，到场的350-450人来看，里面一半的客户均为一期和二期的老客户，老客户到现场主要是参加抽奖活动，顺便带动现场SP活动的气氛，此外，此次开盘的客户，当天公寓成交80%，别墅推出19套，成交15套；;市调分析： 从以上两个房产开盘后的情况来看，如皋城区购买人群还是很给力的， 经过一段时间的地产营销理念的洗礼，渐渐形成了“地段”，“产品”，“价格”三要素的潜意识，如皋房产将跨越上一个新台阶， 如皋以一个中型城市为规划前景的发展道路，在短短的几年时间内，地产与城市发展将相得益彰，在外部政策维稳的前提下价格仍有上升的潜力 媒体对房产的关注度也越发密切，如南通搜房网、报纸、电视等，都积极介入，总结下来如皋房地产正走向成熟。;主要敌军阵营分布图;代表项目：水绘曦园;代表项目：丽泽华庭;;本案价格研判;武器在哪？;各种概念楼群盘共存发展，我们看到学区仍然是市场竞争点建筑产品无特色园林刚刚起步，我们看到了学区独树一帜扛起品牌没有实质性突破的项目难以成为经典我们看到学区带来了一种生活理念;据相关调查：居民储蓄的20%～30%准备投资于下一代的教育。家长将把百分之百的希望寄托在孩子身上，因此，这是一个比任何时候都更加关注、重视并实施对孩子教育与培养的时代。学区地产的概念就是在这样的背景之下应运而生。学区同地产结合起来以后，学区便成了一个可以点石成金的魔杖。近年来，凡是引入“学区地产”概念的楼盘大多都会取得意想不到的销售业绩。星河湾、南国奥林匹克花园、锦绣香江、祈福新村、光大花园等一个个成功的典范一再证明了教育地产无可抵挡的魅力。 “学区+居住专区”是吸引客户的关注的引擎力、是冲破区域界限的核动力、是全民购买本案的牵引力。 ;产品品质;市场定位设想一： 学府雅居;“形而上”的心理归属层次 ;不只是地段；不只是配套;核心地段，正版门庭;城市发展 交通环境 上 人文教育 向 市政配套;如皋尚品社区;;市场总定位：; 定位诠释;案名思考;;;主力客源特征描述：;客户的核心特征：自住型、置业经验不丰富;客户定位;;SWOT分析;W（劣势） 1、产品尤其是户型缺乏变化 130+的三房虽然符合部分购房需求，但是没有竞争空间； 2、认知差距 　 如皋人对纯高层住区的认可度尚在培育期，需要一段时间的磨合； 3、配套缺乏 　 本地段周边紧邻生活配套尚在完善中。;O（机会） 1、城市发展 城市东扩，高档项目正在往此方向延伸； 2、区域竞争尚可 　 目前周边项目基本没有房源在售，丽泽华庭年后会有少量房源推出；;T（威胁） 1、楼市纷乱 受新政影响，楼市前景尚不明朗，高端客户（二套房及以上）集体 陷入观望门；;销售策略;学府雅居 正版门庭;秀稿;秀稿;广积粮、缓称王执行：;执行策略;战略节奏;战略节奏;战略节奏;掘金行动从这里开始······;楼号;多元产品统一： 推盘尽量涵盖全部产品形态 小步快跑： 短周期、多频次推案 抢空白： 以稀缺产品入市，制造新鲜感，形成市场焦点 立标杆： 分期推案，树立明星标杆产品 低开高走： 以略低于竞品均价入市，小幅频涨 同类产品分批推售： 同类产品之间实现价格提升，利润最大; 推案说明; 推案计划;一个强势品牌是如何被层层累积并获取成功的？;筹备期（5月至7月） 项目推广思路及形象确立。完成项目现场包装、宣传物料制作等准备工作。首批房源销售工作筹备。;资 金 回 笼 计 划 表; 推广费用说明;煽风点火 ;;;通过围墙圈起来的领地，让人仿佛觉得自己就是这个圈层