广东省佛山创鸿三水林海尚都项目营销策划报告（92页）幻灯片资料.pptVIP

谨呈：创鸿地产;项目目标理解：价格期望较高?资金回流要求?创鸿品牌首次落地珠三角;关于市场;三水洋房市场格局：四大板块——目前的新中心区板块、沙头板块、云东海板块及未来的江南板块;新中心区板块：恒达花园——占据绝佳地段的超级竞争者，中大户型为主，价格实现为三水洋房市场最高;沙头板块：东海蓝湾——区域价值稍弱，一期以中小户型差异化竞争，同样实现高价高速;沙头板块：雅居乐、成业汇景苑——洋房定位均以中大户型为主，但受限于区域价值，实现价格较低;云东海板块：多为资源别墅大盘，供应的少量洋房客户辐射面较广，均实现了高价格;当前三水洋房市场——两大价值体系;问题1： 本项目——两大价值体系之外;座号;一期416套产品2007年10月已告售罄; 五月初开始推售近水楼台组团的二、三、四、五座共152套单位，其中包括32套三错层复式和120套板式洋房。截至5月28日，销售剩余23套三错层复式和70套板式洋房。;别墅区;户型;一期洋房约241套已售罄，主力户型面积在130 ~160平米;未来供应：08年下半年起，三水洋房市场重点楼盘的供应量迅速放大，市场竞争日趋激烈;成交日期;成交日期;成交日期;土地供应：07年下半年-08年上半年，三水西南及各镇区住宅用地亦开始大量出让，进一步加剧竞争;问题2： 未来三水洋房市场放量供应，竞争加剧;关于客户;职业构成分析：公务员、企事业单位员工为主体，部分生意人及私企业主;来源区域分析：西南城区及周边镇区为主体，部分外区三缘客户，云东海板块客户辐射区域较广;三水洋房市场客户特征1;趋同背景下客户关注点分析客户类型1：西南城区客户;趋同背景下客户关注点分析客户类型2：周边镇区客户;客户机会1：;购买力分析：客户因总价承受力不同而在各不同项目之间形成明显分流;置业次数分析：客户因置业次数及目的不同在各不同面积段产品之间形成明显分流;三水洋房市场客户特征2;分异背景下客户关注点分析客户类型1：首置客户;分异背景下客户关注点分析客户类型2：舒居客户;客户机会2：;客户总结;关于项目;区域视角：城区板块与云东海板块交汇处，离尘不离城，具备建立多元化城市价值的气质;规划视角：整体规划充分利用了地块价值及避规了地块劣势，打造出全面领先市场的丰富产品;产品视角：创新现代风格立面，在云东海板块独树一帜，具备区域标志性物业及城市化物业气质;产品视角：产品链较丰富，覆盖80平米2房-160平米4房，具备差异化竞争条件;产品视角：82.2-83.6左右2房户型——市场稀缺精品户型，户型优势绝对领先市场;产品视角：114-127平米小3房户型——拼合带来一定的硬伤，但整体优势仍比较突出;产品视角：142.3-149.4平米大3房-小4房户型——拼合带来一定的硬伤，但整体优势仍比较突出;产品视角：162.9平米大4房户型——项目楼王户型，具备低梯户比、宽楼间距、前庭后院及大尺度空间等优势;项目价值;关于营销;项目核心营销策略导出 ——基于市场背景、客户机会、项目价值;项目核心营销策略导出 ——基于市场背景、客户机会、项目价值;项目核心营销策略导出 ——基于市场背景、客户机会、项目价值;策略分解;标志物——界定的城市空间和都市风尚;灯柱与路灯——城市的标志，城市感的营造;黑夜里的灯柱无疑是城市繁华的标志，点点星光般的明亮营造都市的繁华景象。星辰的排列指引着归家的方向，都市夜归人的永久寄托。;广告墙——城市中透出自然的风！;公交站台传达出现代时尚都市的气息，简洁，美观，大方的设计，提升了整个地段的都市感，使得整条城市路向人们明白地传达出都市繁华现代风尚的气息。;不仅仅是增加展示空间，增强对消费者的诱惑，也不仅仅是有宽大的落地橱窗，与逛街人进行的视觉沟通。而是——故事的发生;统一街区的店面装修和品牌档次，形成名牌街的氛围，打造高级消费区的概念，营造都市化的环境。商业与街区特色及业态通过专修主题和风格来确定。;项目展示总结：;1.内轴——居住感的打造;;水岸会所——一个倡导生活方式的地方;室内空间和室外空间的转换不在那么生硬，而是有了良好的过度——架空层的灰空间。;阳光大堂：大堂通过绿化、小品、休闲区的设置形成气势和品质。形成全新的生态自然入户大堂，达到阳光大堂的效果。;空间通透性及情趣感，精致打造。弱化户型的局限感觉。注重厅房的细节打造，创造合适的人居环境。将业主参与的设计的成果转化为真正可触摸的产品！;内轴居住感打造：一切只关于闲适;策略分解;ACTION1：大地走红——巨幅广告牌攻势;ACTION1：大地走红——灯杆旗;ACTION1：大地走红——桥栏包装;ACTION2：创鸿会导入——大型的三水人居调查;ACTION2：??鸿会导入——林海尚都生活展（媒体发布，新闻事件）;ACTION2：创鸿会导入——短信的客户情感维系;透