日城区改造的规划的研究.docVIP

日城区改造的规划的研究 　　【摘 要】随着惠州市经济的快速发展，城市建设活动日益增加，旧城区内的旧厂房、旧住宅也渐渐陈旧没落，与规划片区未来规划功能及规划定位严重不符，对这些区域的更新改造势在必行。本研究结合惠州市鹅岭片区土地利用规划，提出旧城区改造的措施、建议，研究公共设施建设的解决方法，并提出规划实施的保障机制。 　　【关键词】旧城区；改造规划；惠州市 　　1、项目背景 　　鹅岭片区位于惠城中心区西南部，随着惠州市经济的快速发展、汽车客运南站及城市轻轨的建设、金榜路及红花湖路的拓宽，该片区的城市改造建设活动日益增多，为了对片区内的城市建设活动进行科学引导，对片区的下步规划制定与开发建设提供指导性的建议，编制惠州市鹅岭片区土地利用规划研究。 　　2、规划片区概况 　　2.1优越的区域位置和交通条件 　　从区域位置来看，鹅岭片区处于惠城次区域与仲恺次区域的交界地带，同时也是仲恺进入惠城区的门户，周边有连接长深高速公路的仲恺大道，以及连接城区内部的三环路、鹅岭北路、鳄湖路等。随着汽车客运南站和莞惠城际轨道（本片区内设一处轻轨站点）的建成，将会带动本片区的快速发展，极大提升该片区的区位优势，从而为鹅岭片区注入新的活力。 　　2.2优良的自然条件 　　鹅岭片区西侧紧靠红花湖景区，北接螺山，东连布头岭，片区内有菠萝山等自然山体，加上片区中部的小石壁水库，这些自然资源共同营造了鹅岭片区优美的自然环境。 　　2.3“三旧”改造，旧区更新 　　本片区内部分旧工厂已纳入“三旧”改造，部分地块已经开始更新改造，加上汽车站和城市轻轨的建成使用，将极大促进该片区的旧区更新，很大程度上提升本片区的整体形象，带动片区的整体发展。 　　3、旧区改造更新 　　鹅岭片区现状建成区占规划总用地面积比重较大，其中旧城区住宅、工厂多为上世纪八、九十年代建设，房屋、厂房日益危破，居住、生产存在安全隐患，公共服务配套设施落后，市政基础设施逐渐陈旧，交通日益拥堵，空间环境日益局促，城市土地价值与承载的功能不相匹配。为了使其恢复活力，发挥其应有的作用，急需通过对旧住宅、旧厂房的改造达到改善环境、改善生活质量的目的。 　　3.1已批土地腾挪开发，已建工业厂房进行城市更新 　　部分权属用地由于出让时间较早，边界与规划路网有一定的错位，应进行有效的土地腾挪梳理后方可开发建设，以避免不规范开发阻碍市政道路的开通。 　　片区内存在手序不全的、未经过审批的单层或低层的临时建筑，未充分利用土地资源，造成土地资源的浪费，应依据规划用地功能与强度进行开发建设。 　　片区内现状合法建筑，除新建居住小区外，现状工业用地和旧住宅已与规划区未来规划功能及规划定位严重不符，宜通过城市更新对土地进行再开发，更好的发挥其应有的价值。 　　3.2旧城区住宅近期完善设施、改善环境 　　鹅岭片区现状旧城区住宅主要位于片区北部，以独立式住宅为主，布局较为完整，建筑质量较好。同时，这些地区建设密度大，建筑布局单一，缺乏绿地、停车位等配套设施，小区、组团级别道路布置不合理，周边环境差，影响整体生活质量。 　　考虑到这些地区建筑质量较好，布局较为完整，近期改造重点以提升居住质量，改善居住环境，完善配套设施为主。主要采用以下措施： 　　（1）合理划分道路等级，改善道路路面条件，增加行道树、路灯照明、标志系统等，改善街道景观，提升环境品质； 　　（2）利用市场等公共建筑物的改造增加停车位、垃圾收集点、公共厕所等配套设施； 　　（3）合理划分防火分区，通过设置防火女儿墙等措施满足消防要求； 　　（4）完善市政管网系统； 　　（5）建议新开发居住小区的公共绿地集中靠路边布置，以增加旧城区的街头小游园等。 　　3.3多渠道筹集社会资金，加快公共设施建设 　　旧区改造更新，公共设施建设极为关键。过去城市建设，特别公共设施的建设只有一种单一的政府投资渠道。而规划片区现状公共服务设施缺口较大，由政府投资建设诸多公共设施，势必加大城市财政压力；另一方面也形成城市公共设施有效供给的严重不足与有效需求日益增长的矛盾。 　　当今社会，市场经济已成为国民经济的主体，民营经济的比重不断上升，这使得非政府主体承担部分公共设施的建设和供给任务成为可能。 　　社会资金参与城市公共设施的建设，主要有两种形式：一是通过房地产开发项目提供附属的公共设施；二是直接建设公共设施，这一般需要相应的激励机制，如附带一定量的优惠政策，包括房地产开发、特许经营、商业广告开发等。规划片区用地权属较为复杂，小地块较多，建议在更新改造和地块整合中捆绑建设公共绿地，释放、增加规划区的公共空间。 　　为保障城市公共设施的品质，一方面需要对城市开发提出公共设施建设标准作为控制开发的依据；另一方面也需要通过制定一些政策引