巴比亚半山商业定位初步思路105P研究报告.ppt

重庆天域强盛投资有限公司;基于此，我们必须明确招商定位所需解决的核心问题;;竞争及项目;区域特征-城市简介;区域特征-区域经济状况;区域特征-发展现状;区域特征-人口状况;区域特征-区域规划;区域特征-交通规划;区域特征-小结;竞争及项目;竞争及项目特征-周边竞争状况;竞争及项目特征-李家沱商业区;竞争及项目特征-李家沱商业区;规划中的龙洲湾商圈北至龙海大道，西到龙洲大道，南到龙洲湾公园，东至渝南大道；该商圈属于新规划的商业中心，鱼洞和李家沱两个片区将逐步实现对接，巴南区的城市化规模将得 到有效的扩大，目前龙洲湾商圈处于在建中。已入驻商家：重庆市巴南区国税局纳税大厅、 中国平安保险公司巴南分公司、重庆邮政局巴南分局、新世纪超市 、中国工商银行巴南支行、中国农业银行巴南支行、富侨保健、典雅戴斯大酒店； ;竞争及项目特征-融汇半岛商业;竞争及项目特征-项目概况分析;项目周边交通分析 1）BRT2：外河坪公交枢纽站—重庆机场 贯穿巴南区、九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区，2008年底投入运行； 2）轻轨：轻轨8号线 片区内设3个站点，外河坪南站、外河坪北站、李家沱站； 3）公交：目前开通4条线 841：李家沱—龙头寺 891：李家沱---新桥医院 301：李家沱—解放碑 701：李家沱---解放碑 另外，李家沱外河坪站，预计近年动工，规划占地180亩，建成后设置16条发车线，每天 满足425辆公交车的运行；线路辐射巴南、南岸、九龙坡、高新区、沙坪坝、大渡口、渝中区等。;竞争及项目特征-小结;竞争及项目;客群需求-花溪工业园;客群需求-理工大学;客群需求-消费习惯调查;餐饮消费习惯：;客群需求-消费习惯调查;客群需求-商户调查分析;客群需求-商户调查分析;商户;;商户定位： 超市类及餐饮类客户为主流兼生活服务配套商户。;竞争及项目;整体市场定位-思维推导;思考方向1：区域性的商业超级购物、休闲、文化娱乐中心；;思考方向2：区域性特色的餐娱、休闲风情街区兼项目生活配套服务中心；;;;;;项目商业发展战略建议—发展战略阐述;项目商业发展战略建议—发展战略阐述;项目商业发展战略建议—各期商业功能区隔示意图;项目商业发展战略建议—发展竞争策略;;商业功能划分的目标;第一是：外延功效，服务于园区单位需求。 第二是：内涵功效，服务于项目自身业主； 第三是：扩展功效，服务于区域范围居民； ;第一原则：规模适中、主次分明、价格实惠； 第二原则：互补性、便利性与亲和性； 第三原则：长期经营、稳健发展。;和合家园商业在功能分区规划的同时，必须考虑到阶段性发展的不同侧重需求。;商业功能划分的前提;1、中高档次、品牌餐饮、休闲、保健类旗舰店； 2、有一定的品牌号召力，一定程度上能够保证生活的质量； 3、品牌具有连锁性，购物便捷； 4、具有相对成熟的系统化发展模式和选店条件； 5、与相关业态的互补性强，能够很好提升整体商业形象。 ;针对餐饮类;商业功能划分建议;1、商务功能：大型餐饮、保健、休闲、酒店等。 2、社会功能：银行、邮政、电信、社区诊所等； 3、家装需求：五金、照明、管材、涂料等 4、生活配套：大型超市、便利店、药房、理发店、干洗店等；;区域具体划分;商业规划整体平面分布图：;一期集中商业一层平面规划：;一期集中商业二层平面规划：;一期独立商业门面平面规划：;二期一楼商业平面规划：;二期二楼商业平面规划：;;小品：商业广场建筑小品商业的设计建议;立面风格-设计建议;露天停车建议;特色风情街建筑小品建议;垂直交通电梯建议;广告门楣建议;户型;;如何吸引品牌商家入驻，提升商业价值？;招商总体策略∑四大策略;;;　　组建招商队伍，其中分多团招商组及高级大客户经理组，并以有效的激励机制，促使团队的协作与作战能力；;　　对客户信息进行分层整理，根据招商客户资源，建立客户数据库；;;;;提升形象型商家;;以住宅交房为前提，确定前期商业交铺统一时间。 建议策略：根据业主入住率的情况统一进行商业 业态的开放营业。;;行业合作：利用天域强盛的商业投资伙伴进行商业联盟招商，利用现有的资源进行政策，强化招商的客群，提高招商的效率。;分阶段营销执行∑三战定胜利;;;提升项目形象商家招商期;成功招募2-3家提升项目形象的商家，提升项目整体形象；; ——以天域强盛全国集成商业客户网络及重庆本地集群网络进行前期宣导，实现品牌商家有效入驻。;重庆本地14家二手门店的资源共享;网络传播通路;工商铺组传播通路;推广传播通路;活动营销;报媒;活 动 营 销;集中对投资客群的蓄势期;通过投资VIP卡的发放，开始进行客群集中蓄积；;传播工具 ;集中选铺及统一开街期;实现整体销售率达60%以上，招商??到80%以上，满足开街条件；;传播工具 ;—THE END—