抚顺山居大盘项目策划及赢利模式设计37P教学教案.pptVIP

抚顺山居大盘项目策划及赢利模式设计 深圳新摩尔商业管理有限公司董事长 清华大学商业地产总裁班客座教授 杨宝民2013年6月13-16日 致辽宁智森房地产公司 深圳新摩尔商业管理有限公司 序号 新抚区 顺城区 望花区 东洲区 抚顺县 抚顺县 新宾满族自治县 清原满族自治县 面积（平方公里） 36 277 112 192 214 2350 4287 3921 人口（万人） 30 49 32 37 40 12 30 34 抚顺市城区顺城区面积最大、人口最多，新抚区人口密度最大，其次是望花区 抚顺市概况 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市概况 行政区 顺城区 行政区划 河东街道、长春街道、葛布街道、将军堡街道、新华街道、抚顺城街道、前甸镇、河北乡、会元乡 区域定位 抚顺市中心城，商务延展城区 区域功能 行政、金融、文化区 区域产业 第二产业（装配制造）、第三产业 区域规划 一体两翼，旧城区改造 区域布局 文化商贸区、房地产开发区、工业区、农业特产区、休闲度假区 区域概况 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市概况 突出西部 提升北部 打造中部 优化东部 治理南部 城市规划 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市概况 城市发展的总体目标是： 要把抚顺市建设成为全国重要的高加工度石化基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市； 完成老工业基地调整改造，实现城市转型； 通过经济、社会、文化和生态各方面的综合努力，抚顺市将成为辽宁省重要的、以浑河文明（满文化）为主要特色的、并具有山水特点的历史文化旅游名城； 东北经济区内现代化的特大型城市、辽中南地区重要的增长核和经济次中心，在整个东北老工业基地振兴以及辽中南城市群的发展中起到综合性示范作用，成为国内贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的典型示范城市。 规划期末2020年GDP总量为2200亿元左右，人均GDP达到1万美元以上。登记失业率控制在5%以内。??  城市规划 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市房地产情况 整体土地市场情况 自2008年起，抚顺市土地放量以西部开发区为最，其次为顺城区 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市房地产情况 住宅市场情况 序号 项目 项目位置 建筑形态 占地面积（平方米） 容积率 面积区间（平方米） 均价（元/平方米） 图片 1 远洋城 顺城区将军北街 小高层、多层、洋房、别墅 1340000 1.12 小高层：90-120 洋房：85-120 联排别墅：（待定） 小高层：4300 多层：5500 洋房：6500 2 香山美墅 顺城区将军北山地区 小高层、高层、多层、别墅 110000 1.48 高层：80-120 洋房：110-150 别墅：260左右 高层：4400 洋房：5700 别墅：8500 3 金地富山 葛布北街 高层、洋房、别墅 300000 3.0 高层：50-90 洋房：90-140 联排别墅：（待定） 高层：3750 洋房：5000 4 万科·金域蓝湾 沈抚路与中兴街交汇处 小高层、高层、洋房 320000 2.2 高层：80-140 洋房：140-190 高层：7000（带装修） 洋房：7500 5 绿地剑桥 抚顺经济开发区滨河路2号 多层、高层、小高层、洋房、别墅 543800 1.13 高层：50-90 多层90-120 洋房：90-130 联排别墅：210-260 高层：3700 多层：4000 洋房：5000 别墅：7000 6 旺力城 沈抚大道南旺力大街东 高层、别墅 1566651 1.3 高层：55-140 联排别墅：210-260 高层：4200 别墅：7500 本项目主要竞争对手---远洋城 竞争策略 本项目 远洋城 规划容积率 1.8 局部把容积率用足，多层和别墅容积率坐低 高端别墅容积率0.3 多层1.0 1.0 200万平方米占地 学校 新华一小和北京大地幼儿园 公园 山体艺术公园 高山公园 会所 体育和艺术会所 会所 远洋城规划图 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市房地产市场总结 从以上住宅市场通过实地调查情况来看，远洋城、万科金域蓝湾、香山美墅绿地剑桥等项目销售情况良好，金地富山和旺力城销售情况不是很理想。 建议项目容积率不宜超过2.5。 建议户型区间：小高层：80-120 洋房：120-160，联排别墅：200-350. 顺城区住宅市场未来发展趋势： 住宅土地放量放缓，整体以市场消化存量为主 产品面积将逐渐增大，将逐渐高于改善型居住，分流抚顺市其他区域的高端客户 价格持续上升，在顺城区域逐渐形成“北贵”圈层 深圳新摩尔商业管理有限公司 项目位置 本案 沈吉高速 深圳新摩尔商业管理有限公司 本案 837亩 1.8容积率 总建筑面积预计为101万平方米 ? 安置区占地建议为50亩 建筑