成都中国·花水湾温泉度假地产项目策划156p研究报告.ppt

;;;中国·花水湾 温泉度假地产项目;前言：;问题：花水湾之于成都，到底算是嫡系还是庶出？;按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类;本地旅游休闲自住类;回答：花水湾是典型的成都嫡系。 它必须依附于成都而蓬勃，而体现真正的价值！;项目的区域属性决定本项目是本地旅游休闲类，所以它的开发必然是依附于成都而面向西南。;“本地旅游地产”开发特点;一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征，所以，本项目的开发应该在区域品牌整合的基础上实现以下几点的突破：;旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的发展历程。本地旅游地产的开发必然会形成一个新的旅游城市。;以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素。;对休闲度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间。所以其内在的逻辑关联性和真实需求性是复合性需求的核心原则。;本地旅游地产开发精髓：;成都旅游地产分析;一、成都周边旅游地产分析;成都市内旅游以人文特点而著称，结合城市独有定位，形成中国最大的城市旅游目的地;纵情古今论;成都周边旅游地产分析;成都周边旅游地产分析;区域的对比和项目开发的借鉴和机会发现;成都周边旅游地产分析;早期开发的项目，芙蓉古镇的开发规模还是开发模式，都是值得借鉴的。;成都周边旅游地产分析;成都周边旅游地产分析;成都周边旅游地产分析;成都周边旅游地产的开发，一般都在因地制宜的基础上，带有前瞻性的布局和高端化的刻意分化，一方面满足了高端客户的特殊需求，另一方面也使稀缺资源得以完美珍存。;二、成都旅游地产发展特点分析;范例：青城山的旅游度假区的形成过程 ;成都的名城特点 成都的旅游休闲文化 成都周边的秀美风景 成都周边的文化根基 成都周边的特色动物 ;成都周边旅游地产开发的特点和规模，一方面受本区域的旅游资源所影响，但是更重要的是因为高端客户的方向性选择。;成都周边旅游地产分析;经典案例分析借鉴;温泉山谷的规模在昆明乃至全国都是空前的，如果确立本项目的长远性发展战略，是项目成败的关键。;温泉山谷的板块确立，共生以及开发的节奏是本项目最大的亮点，特别是温泉资源的利用已经超越了温泉本身带来的固有价值。;温泉山谷的体量和开发的手法，已经不再是楼盘的概念，而是区域的整合，城镇的建造。类比于花水湾的片区开发层级。;“温泉山谷”项目的借鉴之道;保利国际温泉项目的时贵州乌当区的明星项目，占有的天然资源是其他项目难以企及的;保利温泉项目的开发，是保利切入贵阳乃至西南的支点，无论是开发的投入力度和开发后对片区的带动上看，都是首屈一指的。;保利国际温泉项目的规模和开发思想是本项目借鉴的重点，它运作特点特别是营销策略是其成功关键;“保利国际温泉”项目的借鉴之道;他山之石，可以攻玉; ;本项目开发思路;提出问题，才能解决问题！;1、最大问题：如何扭转前期开发消极影响，实现下一阶段巨大盈利？;问题分解以及解决之道;高调的态度，是项目起死回生的良药;高调的五大方式;高调，是因为本身具有贵胄潜质;本项目首次开发时间早（2002年），开发规模大，但是开发过程中遇到的区域性市场冰封和开发后续问题较突出;项目历史解决;解决办法分解;再回首，看看这片土地吧;本项目的开发之所以遇到瓶颈，一方面是由于区域对项目的提升作用不明显，另外一方是同质化产品的横向竞争。但是风骨仍佳！;拨开云雾见日月，看到的是熠熠生辉的机会和前景;本项目先天资源的丰沛，是花水湾整个区域的能够成为成都未来旅游地产发展重要方向的根本原因。这种本原的资源并没消失，而是被人人为忽视和矮化。;首次开发的失败毕竟没有伤筋动骨，资源只是没有被挖掘。特别是经过首次开发之后，对区域的认知和开发模式的调整必然会发生质的变化;项目的本质犹佳，但是毕竟遗留了几多遗憾。前车之鉴，在当前形势大好之下，百丰提出两大观点：;本项目的最大操作难点;在本我价值回归中，梳理项目的闪亮点;高调，是因为项目不能低调和平庸;天生我材必有用。项目的资源独有性和稀缺性已经蕴含巨大的价值，项目的首次开发损失和对未来开发的利润回报考量，决定项目必须是高附加值、高收益的投资对象！;本区域的价值已经不可同日而语，在中铁二局重金投入的带动下，整个区域将会本质性提升。本项目脱颖而出的唯一途径就是找准自我定位，与之形成高低互补。;如何发挥项目优势，突破项目瓶颈，形成新的、系统完备的项目体系是项目进一步开发并成功地关键，而这个关键就是战略性调整;高调，是因为不容妥协的挑剔主义;战略愿景： 做顶级生活的缔造者；做新奢华生活方式的倡导者 ;地震对其他旅游地产区域的，且由于短期的经济发展遭受挫折，未来其他片区的地位将会出现严重的下降，并出现利我的市场机会;重新