成都茂业中心营销推广提案 134P教学教案.ppt

写字楼市场分析 区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 通过对区域写字楼典型项目的借鉴，销售较好的写字楼应具备：完善的内部硬件设施、高档次的外立面、按客户需求分割面积、高性价比的产品，以及产业龙头企业入驻的带动。 我们将从以下项目进行研究分析： 1、高新国际广场 2、特拉克斯 3、新希望国际 高新国际广场（乙级写字楼） 写字楼市场分析 区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 本案启示：项目内部硬件设施完善，招商时通过对区域产业中的龙头企业的引入，带动该产业相关产业及企业的入住。 高新国际广场（乙级写字楼） 写字楼市场分析 区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 特拉克斯大厦（甲级写字楼） 规划用地面积：14872.65平米 建筑面积：总建面：79712平米 标准层面积：1050平米 面积分割：半层出售，每层525平米 楼层情况：地上20层、地下2层 层高：3.8米，净高3米，大厅挑高4.8米 车位数：350个 车位价格：未定 入住时间：2009年10月 公摊：20% 均价：10000元/平米 销售情况：2008年5月开盘，截止到7月底销售70% 租售策略：目前只售不租 物业管理：戴德梁行 物业管理费：15元/平米/月 购买者分析：矿产、国有企业、银行、IT类研发企业为主 85%的客户为自用客户购买，15%的客户为投资客户购买。 本案启示：项目分割产权面积较大，灵活性不强，应该按照客户需求灵活划分。 写字楼市场分析 区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 新希望国际（甲级写字楼） 规划用地面积：25亩 建筑面积：133643平米 标准层面积：1960平米 面积分割：157-290平米 楼层情况：26F,地下3F 层高：标准层净高3米 入户大厅层高:9米 车位数：1160 电梯:10部 开盘时间：2009年4月 入住时间：2010年 公摊：26% 售价：7900元/平米 销售情况：90% 租售策略：只售不租 物业管理：锦管新城物业 物业管理费：7元/平米/月 购买者分析：65%自用型客户,其中省内客户60%,省外客户40%. 付款方式:1次性优惠2%,分期优惠1%.大客户1次性优惠3% 卖点解析:开发商品牌,性价比. 写字楼市场分析 区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析 典型项目分析 客户分析 本案启示：项目采用低价入市的手法，形成 良好的市场口碑。按客户需求划分面积。 1 项目地块分析 2 复合体发展模式分析 3 5 项目发展定位建议 6 营销推广建议 写字楼市场分析 市场分析 客户分析 通过市场分析以后，我们将采取调查形式，对已入住企业客户、投资客户进行调查，通过对其调查，在项目产品发展及销售措施、营销推广建议，给出合理建议。 我们将从以下客户进行研究： 1、写字楼使用者研究 2、写字楼投资者研究 写字楼需求研究 写字楼使用者需求研究 写字楼投资者需求研究 基于本次研究的需求，共选取7个写字楼（甲级5个、乙级2个），完成了33份典型客户（20个使用者、13个投资者）的需求研究： 通过使用者的研究，组要对现有客户对物业的规划、硬件配套服务、租金等方面进行分析，一对本案产品规划提供参考。 通过对投资者的研究，主要是对现有市场中的投资行为、关注因素等进行研究，以对本案项目的销售前景作出预期。 7-8部以上的电梯配置 加强安防设施，增加可视会议系统 全面的物业管理、商务服务 对绿化以及区域地标式的外立面要求较高 承受的租金与成都平均水平相近 结论： 写字楼需求研究 写字楼使用者需求研究 写字楼投资者需求研究 写字楼需求研究 选择性价比较高的中高档产品 楼层为中高层 对于区域位置和周边商务氛围的关注度高 主要的购买时间在竣工后至交房，首付50%左右，倾向分期付款 写字楼投资者的研究表明，投资者选择写字楼产品的倾向性： 写字楼使用者的研究表明我们应该具备： 写字楼需求研究 写字楼使用者需求研究 写字楼投资者需求研究 入住甲级写字楼的外企占较乙级写字楼高。 背访单位企业性质 外资企业对办公楼的形象和档次要求较高 写字楼需求研究 写字楼使用者需求研究 写字楼投资者需求研究 客户倾向的办公区域 随着区域发展和配套成熟，租用客户将逐步向南部新城倾向。 CBD商圈区域是最受欢迎的 对于南部新城，甲乙写字楼用户倾向为9%、9.1%，租客倾向较低 写字楼需求研究 写字楼使用者需求研究 写字楼投资者需求研究 现办公场所性质 甲、乙级写字楼企业租赁分别是61.7%，78.4%；企业购买集中在甲级写字楼达38.4%。 企业购买甲级写字楼价格主要在8001元以上，而乙级写字楼集中在5000-8000元之