中国近十年房地产(精)(最新修正版）.ppt

我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。通过数据分析我们可以发现，虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但 近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升 通道中。总的来说，我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。 第一个阶段是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢； * 1998年之前的中国房地产 经过92年的令人注目的房地产热，93，94年国家进行宏观调控，当 时中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明显降温 1997年下半年爆发了东南亚金融危机 * 于是国家又推出了种种促进房地产市场发展的政策：比如用宽松的住房 金融推动住宅需求；减免税金降低购房负担；各地政府的房屋主管部门实施降低房屋交易费；让存量住房进入市场等。 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和促进房地产市场发展，国家出台了一系列政策。 规范性文件： 2000年国家计划委员会、建设部联合发布《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经济费的收取额度作了明文规定。 2000年建设部和国家工商修订完善了《商品房买卖合同示范文本》，《房产测量规范》 * 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和促进房地产市场发展，国家出台了一系列政策。 税费政策： 2001年1月，为了配合国家住房制度改革，支持住房租房市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。 2001年4月19日为消化积压空置的商品房，国务院批复了《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，规定：对于1998年6月30日以前建成尚未出售的商品房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于1998年以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的免征营业税、契税。 * 2002年5月9日，国土资源部签发了《招标拍卖挂牌出让国有土地规定》。它叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要球商业、娱乐、商品房各类经营性用地，必须从招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。从此土地市场从划拨协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”。房地产业竞争格局被改变成现在的样子。 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和促进房地产市场发展，国家出台了一系列政策。 金融政策： 2002年，央行重申严禁发放零首付的个人住房贷款。这个让整顿市场成为主基调。 土地政策： * 第二个阶段 是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场 以期保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激、规范政策，推动了房价的快速上涨； * 2003年到2005年的相关政策 2003年，8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分商品房所替代。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志，中国房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。 2004年3月，继03年7月国务院发文严格空置土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界成为“8.31大限”，是中央政府从土地供给上抑制房地产过热又一举措。 土地政策： 2003年7月18日和30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区的“圈地”之风。 * 2003年到2005年的相关政策 金融政策： 03年6月5日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》对房地产开发信贷、个人住房贷款都作了很多严格的规定，但各银行自身利益使然，对房地产暗地通融。 04年9月20日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。 2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行10年来首次宣布上调存款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市场调节杠杠来对房地产市场进行调节。 * 第三个阶段是从2005到2006年，在这期间国家