恒盛宝丰置业 南通东城R9045地块项目营销报告183P幻灯片资料.ppt

市场现状 客户需求 建筑风格 商业配套 产品要点 社区景观 人车分流 物业管理 公共部位 我们建议本案产品重点细节为：建筑风格、社区景观、人车分流、公共部位、物业管理 产品价值研判 建筑风格 价值建议要点 建筑风格 ART DECO风格显示项目的沉稳、品质，易于在区域市场树立标杆形象 景观体系 精致而大手笔的外围环境景观营造，呼应项目整体品质及对社区景观打造的注重与用心 将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的锦绣路、周边河道的改造，对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树。 对沿街马路人行道进行重新铺装； 完成周边河道的改造； 对市政道路的中心绿化及公共设施进行改造； 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→建筑”的层次变化使道路景观十分丰富) 建议采用高大石材+铁艺材质围墙区隔小区与外部区域，墙体高度5-6米之间，体现尊贵及私密感 外围景观案例借鉴 价值建议要点 起伏的地势 —— 打破地形的局限\弱化地形劣势 地势的抬高 —— 视觉景观起伏性\景观高低层次性 坡地景观 坡地景观可以使景观更具层次感，让人有移步换景的感官体验 价值建议要点 坡地景观— 景观道路 采用地面铺装、景石、台阶、汀步等设计 绿化效果的优化植物配置有5-6个层次，高大乔木、中等乔木、小乔木、大灌木、地被、花卉、藤本交错搭配 利用景石配置在绿地中充分营造回归自然的感觉 建议局部采用地面铺装、景石、台阶、汀步等设计 价值建议要点 在入口处堆坡、整体开挖的形式能保证地下车库的采光与通风 地下车库入口 坡地造景为全明内庭式地下车库实现人车分流提供可能——标杆线 坡地景观—全明内庭式地下车库 价值建议要点 重点营造景观层次性、水景景观贯穿社区内部 台地设计，给人有层次感、立体感，易形成气势 重视水的处理，借地形将水引下，层层下跌 水池、喷泉、雕塑、有图案的树坛应用 中央景观 价值建议要点 设置丰富的景观小品，增加景观观赏情趣 景观小品 价值建议要点 人车分流 采用全地下车库，完善人车分流系统，提高社区安全性同时，保障地面景观完整 地下车库 地上人行 能够有效保证社区完整性； 保障社区业主出行安全性； 优化社区环境，减少有害气体； 通过各种不同的铺装材质增加景观步道的可观赏性 项目内部为人行系统，除园林步道外，通过对消防车道德景观处理形成景观步道 价值建议要点 人车分流—全地下车库 公共部位 以花坛式植被设置为主，局部配置小型背景墙及雕塑加以点缀，增添些许生活情趣，使整体氛围更具文化气息。 价值建议要点 双大堂更人性、更能体现项目品质 常州—新城首府双大堂示意 公共部位—地下车库大堂和地面入户大堂 商业配套 商业形态 价值建议要点 连锁餐饮 养生SPA 瑜伽房 健身房 咖啡厅 银行 物业管理 品牌物业管理，奢华定制服务，一对一私人助理 24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等） 贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等） 品牌物业管理，体现奢华定制服务，辅助销售体验，通过服务细节传递项目品质及品牌实力 物业管理服务 基础价值 平台增值 提升项目价值 价值建议要点 生态智能化 外墙保温系统 高性能玻璃门窗 建筑围护结构系统 太阳能辐射的控制与改善 内遮阳设施 外遮阳设施 高舒适度、低能耗的室内环境控制系统 太阳能生态热水系统 辐射采暖制冷系统加置换式健康新风系统 地板辐射采暖系统 降低噪声技术系统 浮筑楼板 卫生间后排水 以人为本、生态环保、节能减耗 被动式节能理念，系统性应用技术，提高居住舒适度 磁场灭蚊系统 生态智能化系统 后期可设置生态智能化系统，增加项目核心价值点 价值建议要点 生态智能化 智能安防系统 社区红外线、户内入侵报警及智能可视门禁多重安防系统防止外来入侵，确保居住安全性 智能可视门禁系统 智能可视门禁系统 社区红外线报警系统 户内入侵报警 价值建议要点 南通战略及项目战略使命 项目属性解读 整体定位策略 项目价值树体系梳理 项目价格定位 项目形象包装 营销执行策略 项目定价策略 分产品线定价方法 步骤一 主要竞争区域确认 步骤二 根据竞争区域选取典型竞争项目 本项目常规产品线价格 步骤三 可比项目之间分产品线权重影响系数对比 价格修正 小高层、高层价格 花园洋房 价格系数调整 项目定价策略 分产品线定价方法 竞争板块中目前销售较好项目 主力产品与本项目相似度较高 产品力是所在板块内的标杆项目 万通城 中南世纪花城 竞争区域典型项目选取原则 苏建阳光花园 优山美地 项目名称 产品形态 主力成交面积段 当前成交均价(元/m2) 万通城 高层 2R：92m2 3R：108m2 高层： 75