惠州华贸中心营销执行报告 97P幻灯片资料.pptVIP

惠州华贸中心营销执行报告;市场变化;2009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年； 2009.12.17开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%； 2009.12.23《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台；;市场反应;从新政后典型项目成交情况可知：大户型价格坚挺，但消化速度较慢，居家型二房、三房产品销售较好。;关于三套房贷风波;后势预判;产品分析;珠三角地标，大都会高端综合体 发展新区+城市资源+江景资源+复合功能大盘;户型配比;景观、朝向;户型分析;配套;小结;竞争分析;竞争分析;竞争分析;背景分析小结;解决方案;合理的价格策略;平开高走，预留差价提升空间，价格小步快跑；;根据当前市场的状况及项目的实际情况，初步确定以13000元/㎡为保守均价，以15000元/㎡为目标均价的均价策略。;适当拉大高中的楼层差价，通过低楼层价格去承接市场，过渡客户的心理接受变化；;减小24层以上大户型单位的跳差，以降低大户型单位的总价和均价，充分考虑客户在第一选择销售完的情况下可有第二选择第三选择，同户型可选择性大，不同户型间总价可替代性大；;推售策略;推售策略;销售目标及蓄客目标;紧急预案;项目如何实现蓄客目标？;客户分析;从2010年7月开始，针对华贸中心，中原在深惠两地就同价位物业有针对性寻找目标客户、展开了为期两个月的客户调研。本次调研成果，将成为项目营销推广策略制定的重要参考和依据。;调研过程回顾;调研成果;客户总体特征;对综合体、精装修、超高层的看法;客户总体特征;信息获取渠道;客户来源：80%以上来自惠城区； 信息获取渠道：接近90%的客户通过项目的围板楼体获得项目信息； 客户关注点：地段及配套CBD高端综合体华贸品牌； 置业次数：大部分客户为二次置业或多次置业客户； 置业意象：三房为主，其次是两房和四房；;客户分析给我们的启示;营销推广策略;;一、推广造势---除了现阶段华贸暖身计划，此外还需要阶段性主题;推广造势所需物料及营销预算;二、蓄客阶段---9月到11.20日开盘前;二、蓄客阶段;1、深莞惠一体化发展论坛：目的在于建立与高端圈层人士的联系，从而为整个项目，尤其是随后的华贸之夜积累人脉。推广的重点在于强调论坛的影响力和公益性，同时注意建立并维系同与会者之间的良好联系，在会议结束后以主办方的名义邀请与会者出席一周后的华贸之夜;;联络合作媒体与前期宣传准备（9.1-9.9）：结合多方因素，最终确定南方都市报为最佳合作媒体，接下来是惠州西子湖畔，其余则可作为本次论坛的协助媒体，负责论坛的转播及跟踪报道;邀请与会嘉宾（9.1-9.15）;2、华贸之夜：集新闻发布会、楼盘效果展示、酒会、奢侈品牌秀与一体，旨在聚拢深惠两地的高端阶层人士，并强化华贸中心在其心目中的品牌认知，从而提升其意向强度;;推广造势（9.5-9.25）;邀请客户和嘉宾（9.1-9.22）：客户包括常规客户和参加过发展论坛的客户，嘉宾主要包括负责发布会发言的华贸中心项目领导和合作品牌的代表，此外，较有影响力的客户也可列为嘉宾，邀请其发言;联系参与奢侈品秀的品牌（9.1-9.22）：以华贸中心商业部分中引入的合作品牌为主，展示分为两种类型，一是舞台上的品牌展示秀，另一种则是在场中圈定一块区域来进行静态或者小范围内的动态展示;准备物料（9.5-9.22）：楼盘展示用品、嘉宾及来宾礼品、楼盘信息礼包现场流程与人员安排（9.18-9.24）;3、秋交会：本次秋交会的目的仅在于项目形象传播，现场不准备楼书礼包赠送，不设看楼车，不主动带客看房，仅准备2-3名工作人员为有兴趣的客户进行展示与讲解;10月10日—11月20日开盘前蓄客---外围巡展与内场;;9月—10月25日惠城区蓄客推广渠道：报纸、短信、电视广告、户外、网络、电影贴片;9月—10月25日惠城区蓄客推广渠道：报纸、短信、电视广告、户外、网络、电影贴片;惠城区蓄客推广渠道：报纸、短信、电视广告、户外、网络、电影贴片;9月—10月25日惠城区蓄客推广渠道：报纸、短信、电视广告、户外、网络、电影贴片;惠城区蓄客推广营销费用明细; 10月25日-11月20日惠城区内场VIP蓄客 ;华贸KING卡详细解读;时间段;10月底—11月20日开盘前集中蓄客：售楼处开放后惠州市巡展;巡回展示选择点：经济发展情况、城市发展状况;巡回展示选择点：经济发展情况、城市发展状况;;惠州市各区县巡展物料汇总;惠州市各区县巡展营销费用;2.惠州市巡展;深圳市场蓄客策略：展览全面铺开，全城引爆;深圳市场蓄客策略：展览全面铺开，全城引爆;深圳展览策略：两处展览依次进行，快速占领市场;深圳展览推广计划：10月25日样板房开放，配合短信铺街、地铁广告预热，全线推行展览信息;2.惠州市巡展;2.惠州市巡展;深圳展览物料汇总