城中村改造融资新渠道——房地产投资信托(REITs)-管理科学与工程专业论文.docxVIP

金的融通是城中村改造的重中之重。因此、作者想从城中村改造融资方式入手， 在详细分析改造融资现状及困境的前提下 ，提出引入新的融资方式的必要性和可 行性，旨在打破限制城中村改造的瓶颈，使其成为推进城市化进程和构建和谐社 会的新 亮点。 1.2 国内外研究现状 1.2.J 国外研究现状 我国特有的城乡 二元制管理制度，产生了中国城市化进程中特殊的城中村 现象。国外文献 中缺乏对城中村的专门研究 ，与城中村内涵相似的研究大都出 现在旧城更新问题、都市村庄建设问题，都市贫民窟问题等方面。这些研究虽然 没有明确提出城中村 一词，但是为我国的城中村改造提供了理论基础和学习案 例，具有很高的参考价值。 美国在 REITs 研究方面相对成熟，如美国的威拉德.麦金托什在文章《房地产 投资信托业中小公司的效应考察》中就从微观角度对房地产投资信托作了深入分 析;美国的尹帕利尔对房地产投资信托的研究中结合 自己的投资理念及大量业界 顶尖专家的采访 ，编辑成书《房地产投资信托 :投资组合管理的新策略》。他对如 何衡量房地产投资信托的价值有独特见解， 在书中他用了三种方法来衡 量房地产 投资信托的价值 ，即将房地产投资信托价格与其持有的房地产净值进行比较，将 房地产投资信托的收益率与十年期国债利率之间的 差幅进行比较，将房地产投资 信托的资本收茄比与标普 500 指数进行比较。 1.2.2 国内研究现状 国内学者对城中村问题的普边关注开始于 1990 年代中期。目前，关于城中村 的研究主要集中于城中村现象本身及城中村改造经验的总结上 ，内容比较广泛。 涉及的专题主要有 :张建明(1998)、李钊(2001) 、李培林 (2002) 、李俊夫(2004)、 李诚 (2005) 对城 中村概念的研究;吴晓 (2001) 、刘伟文 (2003) 、王福定 (2003)、 周霖 (2004) 对城中村特征的研究:张建明(1 998)、李立即(2001)、王新(2005) 对城中村形成机制的研究:回莉 (1998) 、敬东(1999) 、李立勋(2001) 、闰小培 等 (2004、2005)、刘军民等(2005) 对城中村改造模式的研究。对于城中村改造 的融资模式研究涉及的文献很少，章振东、 fl吴小星 (2007) 提出了在城中村改造 中以 ppp 为融资模式的思路。 国内对 REITs 的研究从范寅 ( J999) 的《美国 REITs 的发展及对我国的启示》 开始，直到 2005 年才被广大学者关注，大家分别从 REITs 的定义、类型、特 点、 发展!对程、运作机制以及在中国设立 REITs 的必要性和可行性、模式设计、面临 的困境和建议等方面做了详细介绍。而申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008) 分别提出了在廉租房的建设中利用 REITs 融资的设想。 1.3 论文研究内容及结构安排 本文在介绍城中村的基本概念和形成以及西安域中村改造 工作开展的基础 上，结合我国房地产开发企业融资现状、困境和房地产投资信托 ( REITs ) 的发 展情况，提出了以 REITs 为城中村改造融资新渠道的必要性 、可行性和改造模式 设计。全文分为六部分: 第一部分绪论。主要包括 写作的背景，意义，当前已经有的研究成果: 第二部分是关于城中村改造的概述。包括城中村的定义、主要特征和 产生原 因、我国农村集体土地制度概述、固有土地出让方式、城中村改造的现 实需要和 理论依据以及西安城中村改造历程、改造政策和改造模式: 第二部分分析了城中村改造参与各方的融资现状，并详细介绍了以房地产企 业为改选主体的各种融资方式和困境: 第四部分详细介绍了房地产投资信托 (REITs) 的发展历程、定义、种类、 特征、组织形式和运作模式以及我国发展 REITs 的面临的困难和在城中村改造融 资中引入 RElTs 的必要性和可行性: 第五部分提出了以 REITs 作为融资新渠道的改造模式设计: 第六部分包括在城中村改造中引入 REITs 面临的问题和对策建议。 2 城中村改造概述 2.1 城中村的定义 作者认为，城中村是位处城市规划区内，原属于村集体所有的集体 土地，在 城市发展扩张中，逐步被国有化，集体土地现主要以宅基地的形式存在的村庄。 2.2 城中村的主要特征 - .是耕地极少，许多村子的村民己尤可耕之地，集体土地存在的方式主要以 宅基地为主: 二是地理位置优越 ，生产经营主要以房屋出租为主，村民以房生财: 三 是村内公共基础设施薄弱:四是城市规划建设管理缺位， 村庄建设无序发展 ， 违章建筑不少，安全隐患较多:六是大量流动人口涌入 ，成为社会不良现象的多 发地。 2.3 城中村产生的原因 2.3.1 基于土地制度的