城市商品住宅估价中市场比较法改进研究-资产评估专业论文.docxVIP

独 创 性 声 明 本人郑重声明：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论 文 不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得安徽财经大学 或 其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研 究 所 做 的 任 何 贡 献 均 已 在 论 文 中 做 了 明 确 的 说 明 并 表 示 了 谢 意 。 签 名 ： 日 期 ： 关 于 论 文 使 用 授 权 的 说 明 本人完全了解安徽财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留 送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文 的 全 部 或 部 分 内 容 ， 可 以 采 用 影 印 、 缩 印 或 其 他 复 制 手 段 保 存 论 文 。 （保密的论文在解密后应遵守此规定） 签 名 ： 导 师 签 名 ： 日 期 ： 城市商品住宅估价中市场比较法改进研究 内容摘要 随着我国城市商品住宅市场的不断发展，商品住宅价格成为人们普遍 关注的焦点，商品住宅估价也越来越受到人们的重视。在房地产估价中， 市场比较法、成本法和收益法是较为常用的三种方法，而其中市场比较法 与其他几种商品住宅估价方法相比，具有简单、直观和容易让人明白的特 点，因而受到了国内外评估行业的青睐。我国《房地产估价规范》中明确 规定，在有条件的地方应当运用市场比较法来评估房地产的价格。然而， 从目前一些地方运用市场比较法对商品住宅估价的情况看，其评估结果往 往与实际成交价格存在很大差异，究其原因是多方面的，市场比较法自身 缺陷导致评估结果偏离实际情况是一条重要原因。基于此，本文选题城市 商品住宅估价中市场比较法改进研究，以期改进优化市场比较法在城市商 品住宅估价中的运用。 本文首先分析了商品住宅估价的理论基础与法律依据以及商品住宅估 价的必要性和估价原则。考量了商品住宅估价的成本法、收益法和市场比 较法；然后通过以合肥市柏景湾某商品住宅估价过程为例，比较系统的归 纳梳理了市场比较法中存在的诸如市场交易背景分析不全面，相关指标的 确定缺乏可靠性，参照物在选择上带有随意性，住宅价格影响因素修正具 有主观性等问题，并在此基础上比较深入的分析了存在问题的诸多原因； 再次引入层次分析原理对市场比较法进行改进，建立了待估商品住宅与可 比实例及影响因素的层次结构模型和判断矩阵；最后将改进后的市场比较 法放回到合肥市柏景湾某商品住宅估价中运用，得出改进后的市场比较法 评估结果较之原来的市场比较法评估结果更贴近于实际。 关键词：商品住宅，层次分析原理，市场比较法，估价 STUDY OF THE MARKET COMPARISON APPROACH IMPROVING IN UEBAN COMMERCIAL RESIDENTIAL VALUATION ABSTRACT With the rapid development of Chinas urban commercial housing market, the commercial housing price has become an main issue of peoples common concern .Therefore, commercial residential valuation is becoming more and more valued. The market comparison approach is a way that at the valuation date choose some similar recent real estate transaction prices as a reference to valuate the price of the estimated real estate .Compared to other valuation methods the market comparison approach is more simple, easy to understand, and can reflect changes in the real estate market. so it has been recognized by the international evaluation community. Real Estate Appraisal pointed out: In areas where conditions permit we must use the market comparison approach to appraisal the value of r