城市综合体项目评估模型与应用-工商管理专业论文.docxVIP

上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经 发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明 确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于： 保密 □，在 年解密后适用本授权书。 不保密 □。 （请在以上方框内打“√”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 城市综合体项目评估模型与应用 摘 要 房地产行业是国民经济的重要命脉，随着房地产行业的快速发展， 传统的致力于住宅开发的房地产开发企业正在转型，逐步向多元化发 展。战略转型的过程对房地产开发企业是机遇也是挑战，如何在众房 地产企业中以最合适的价格去拿地，如何准确评估项目价值也相应成 为房地产开发企业以及资本市场关注的焦点。 对于房地产项目价值评估，常用的定价模型是现金流折现模型， 该模型使用未来的现金流情况折现后去估计项目整体价值。但是，现 金流模型的缺陷也是非常明显的，对于未来经营情况的不确定性，数 据的可调整的范围很大，直接导致运用模型计算得到的项目价值可信 度较低。 本文从中国商业地产发展的历程出发，首先分析了商业地产的特 征，然后基于这些特征，结合金融工程理论对模型进行了重点分析和 改进，从而弥补了现金流估值模型的部分缺陷，增强了模型的可操作 性和可靠性，同时，深入分析了改进后的模型应用于地产项目估值应 用的优势和现阶段应用的不足之处。最后，对模型做了部分敏感性测 试并分析了相关参数的性质和意义。 通过本文的研究，期权定价模型相比其他几种依赖于现金流估值 模型，更适合对商业地产项目价值评估，不过本文推导的模型也有一 定局限性。 关键词：城市综合体 价值评估 NAV 模型 期权定价模型 实物期权 VALUATION MODEL AND SURVEY OF HOPSCA ABSTRACT The real estate industry is the lifeline of the national economy. With the rapid development of the real estate industry, enterprises gradually focus on HOPSCA. The strategic transformation is an opportunity and a challenge for all real estate development enterprises. Thus, how to accurately assess the value of the project is the key to all real estate development enterprises. To assess the value of HOPSCA, we usually use DCF model. However, the defects of DCF model are also very obvious, large sum of assumptions lead to the uncertainty of the valuation. The study first analyzes the characteristics of HOPSCA, and then based on these features, combined with the financial engineering theory to analyze and improve the model. The study further analyzes the deficiencies and some parameters of the improved model. Through this study, the real option model is more suitable for the valuation of HOPSCA, but it also has certain limitations. KEY WORDS: HOPSCA, valua