城市轨道交通与房地产项目联合开发运行机制研究-土木工程建造与管理专业论文.docx

城市轨道交通与房地产项目联合开发运行机制研究 专 业：土木工程建造与管理 博 士 生：宋 宏 指导教师：刘晓君 教授 摘 要 当前城市轨道交通发展需求十分迫切，而政府有限的财政力量限制了城市轨 道交通的快速发展，因此，解决建设、运营资金短缺的问题成为轨道交通发展中 的关键。注意到轨道交通正外部效应十分突出的经济现象，本文提出了联合开发 模式，旨在内部化轨道交通的正外部效应，解决轨道交通发展中的建设、资金短 缺问题。 本文围绕轨道交通正外部效应内部化主题，主要开展了以下几个方面的研究 工作： （1）轨道交通沿线房地产增值计算理论方法研究。运用廊道效应原理将轨道 交通沿线房地产价值影响研究维度分为价值影响作用范围和价值影响强度两个方 面。在提出价值影响通过“人”发生作用的观点基础上，首次构建了轨道交通价值影 响作用范围 logistic 模型，解释城市轨道交通对周边房地产项目产生价值影响的作 用范围。运用 HMP 法构建了特征价值模型，解释轨道交通对周边房地产项目产生 价值影响强度变化的规律。在价值影响作用范围、价值影响强度研究的基础上， 首次构建了轨道交通沿线房地产价值增值计算模型组。 （2）构建了正外部效应内部化目标的计量模型。进行了外部效应交互性、制 度的外部性的论述，提出了按照年度全部运营成本减去初始客票收入、新增客票 收入、轨道交通附属资源运营收入之和后的余值为外部效应内部化目标的思路。 首次构建了基于轨道交通价值影响作用范围的初始客票收益和新增客票收益计算 模型。 （3）进行了联合开发模式的构建和条件研究。以探寻实现轨道交通外部效应 内部化的路径为目标，首先进行了相关的轨道交通发展模式研究，为联合开发模 式的提出确定理论方向，在此基础上提出了联合开发模式并论述其内涵。为了保 证联合开发模式具有可操作性，开展了轨道交通外部效应内部化的条件研究，在 此基础上提出了联合开发模式所必需的职能。进行了联合开发的实施路径方面进 行了论述。最后从法规、政策、组织架构方面探讨了联合开发模式的条件和运作 机制，确保轨道交通外部效应内部化具有外部环境的可行性。 （4）进行了联合开发模式下的轨道交通外部效应内部化的计算工作。首先通 过调研获取了北京市民选乘轨道交通的影响因素的数据，回归分析得到轨道交通 价值影响作用范围的 logistic 模型；之后通过对北京市地铁 4 号线周边的房地产项 目调研所获的数据回归分析得到轨道交通价值影响强度的 hedonic 模型；运用 logistic 模型、hedonic 模型得到轨道沿线房地产增值计量模型的取值范围和计算模 型的关键参数，并计算了 4 号线一个站点对周边房地产价值产生增值。在考虑实 践中的利益博弈问题，对外部效应内部化计量模型进行了修正，得到更为贴近实 际的计量模型。运用客票收益计算模型计算了北京市地铁 4 号线全部的年度客票 收益和新增客票收益。 关 键 词：城市轨道交通；房地产项目；联合开发；外部效应内部化；计量；条 件研究； 论文类型：应用研究 Study on Mechanism of Joint-Development of Urban Rail Transit and Real Estate Project Specialty: Structure Engineering Ph.D Student: SONG Hong Adviser: Prof. LIU Xiao-jun Abstract The present need for urban rail transit (hereinafter referred to as URT) development is quite urgent, whereas the financial limitation of government retards its development, for this reason, the fund shortage in construction and operation become the key point in URT. Based on the analysis on the extraordinary economic phenomenon in positive externality of URT, this thesis puts forward the joint-development mode, the purpose of which is to internalize the positive externality of URT and solve the problem of fund shortage. Centered on the theme