房屋承租人优先购买权法律问题研究-民商法学专业论文.docxVIP

在职攻读法律硕士学位论文 房屋承租人优先购买权法律问题研究 导 师：熊 晖 副教授 作 者：许伟雄 中国·重庆 二○○八年九月 内容摘要 现实中的房屋承租人优先购买权纠纷类型呈多样化、多变化趋势，法 律对此没有进一步明确，实务中的处理也迥然不同。笔者以一个典型案例 为实证，分析了优先购买权中“同等条件”之争论及该权利的行使方式等问 题。通过列举法律、行政法规、司法解释规定的房屋承租人优先购买权的 现行条文，揭示其法律特征，论述其优先购买权行使的必备条件，对优先 购买权性质的不同观点进行比较分析，将其定性为附强制缔约义务的请求 权，并在此基础上认定优先购买权的实现程度，即承租人不能直接主张依 据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的 买卖合同无效。随后，重点分析研究优先购买权行使的前置条件——“同 等条件”的判断问题，通过对同等条件的涵义与主要指向的理解，认为应 采用大致相等且具体分析的方法来认定何为同等条件。然后从现实出发， 着重分析了特定情形下同等条件的判断，包括上述案件所涉及的部分出 租、整体出售转让情况下的优先购买权，基于亲属关系或其他特殊亲密关 系缘由情况下的优先购买权，拍卖过程中的优先购买权，转租情况下的优 先购买权，房屋互易与重置换建情形下的优先购买权，承租人违约情况下 的优先购买权，其他诸如房屋灭失、竞合、行为推定权利的放弃等特殊情 形下的优先购买权中同等条件的认定，为解决上述案件的纠纷及由此引申 出来的各种情形下的优先购买权之纠纷提出具有可行性的法律判断标准， 提炼出现有规制下解决此类纠纷的基本准则，并通过不同角度的分析，认 为因房屋承租人的优先购买权在现实生活中呈现的若干弊端，不能一概地 对该权利一体保护，在规则完善之前，从诚实信用原则与现实出发，提出 了对立法、司法、政府方面的建议，多方面完善优先购买权的制度，减少 社会现实冲突与裁判中的法律适用冲突，强调在既要保护承租人的权利、 又要在衡平出租人的利益上寻找平衡点，当两者发生冲突不可调和时，应 当对承租人行使优先购买权予以必要的限制。 关键词：出租人 承租人 优先购买权 同等条件 限制 Abstract In the reality ,type of dispute about the right of preemption of lessee assume the diversification, the multi-change tendency. The law does not further be clear regarding this. In practice processing, it is also totally different. The author take an illustrative case as a real diagnosis, analyzed the argument of equal condition in the right of preemption of lessee and this right exercises questions and so on. Through enumerates legal, the administrative rules and regulations, the judicial interpretation stipulation about the right of preemption of lessee in the existing texts, promulgates its legal characteristic, elaborates its essential condition, analyze and compare the different viewpoints of the nature of this type of right, determines the nature of it to attach forces to conclude a treaty the voluntary request power, based on this to recognize the degree that the right of preemption of lessee has realized, namely the tenant cannot advocate directly rests on the third person to purchase the house the condition to obtain the house, can only request that confirmati