无锡新区项目产品定位报告66p教学文稿.pptVIP

7、新区核心商贸区市场分析 中邦城市花园 瑞诚国际 美新玫瑰大道 润泽东都 万科·金域缇香 国信世家 新区核心区以运河、太湖大道、312国道以及高浪路为核心组团； 新区商贸区的需求旺盛，在售各项目均销售火爆。09年市场供不应求，全区市场均价在金域缇香等楼盘的带动下继续上涨； 目前区域主要项目高层均价保持在6500-8500左右； 左图选取部分热销代表性的楼盘。 项目名称 均价（元） 主力面积（㎡） 主力总价（元） 2室 3室 万科·金域缇香 高层精装：10500元/㎡左右； 多层毛坯：12000元/㎡ 82-105㎡ 120-160㎡ 85-160万 中邦城市花园 高层：6500-6800元/㎡ 78㎡、89㎡ 125㎡ 60-80万 润泽东都 高层：7800元/㎡ 90㎡ 118-151 ㎡ 70-100万 美新玫瑰大道 高层：7000元/㎡ 85 ㎡ 120-126㎡ 58-90万 瑞诚国际 高层6800元/㎡ 75-90㎡ 100-138 ㎡ 50—90万 从目前核心区热销代表性楼盘产品供应形态来看，高层成为绝对主力产品，户型面积基本上以90㎡以下的两房以及120 -140㎡左右的舒适三房为主。90-120㎡的经济型三房市场缺失。 从去化角度来看，90 ㎡以内的两房以及120㎡左右的三房去化速度非常快，要远远好于市场上其他户型去化表现。购房客较为理性，热销无法脱离产品性价比平台！ 新区核心区消费客群分析 无锡新区作为无锡的经济龙头区域，国际化、产业化的特点决定了区域的住房消费客户群大部分为白领、外企职员及外来人员等购买力较高的群体。 无锡新区 市区 南长区 锡山区 其它 70% 10% 10% 5% 5% 客源区域分布分析: 从上表看出，无锡新区的客户群主要还是以新区为主，来自新区本区域的客群占总量的70%左右；来自市区的客群占10%左右；与新区相邻的南长区和锡山区也占有一定的比例，分别占总客群的5%和5% 从职业结构分析: 个体/私营 白领 政府 老师/医生 拆迁户 其它 22% 47% 8% 5% 12% 6% 从上表可以看出,主要的购买人群为个体/私营业主以及在新区上班的白领及中上层管理人员，二者占总客户群的近70%；周边拆迁户的购置需求也是区域客群的重要组成部分,另外政府人员、老师以及医生也都占有相当的比例。 客源特征分析: 新无锡人，长期在新区工作，并且家庭也趋于稳定，打算在无锡安家落户或为了子女上学的方便 客源年龄结构分析: 25-45岁为主力，这部分人占总客户的绝大部分，且这部分人多以结婚用房和三口之家改善生活条件为主要目的 万科金域缇香105㎡复式热销户型 万科热销户型鉴赏 万科金域缇香90㎡热销户型 万科金域缇香90㎡热销户型 产品户型也引领着市场的潮流，充分利用发挥阳台、露台、挑高的设计，突出的性价比项目热销的最大卖点。 万科·金域缇香是区域热销楼盘的代表。 中邦、润泽热销户型鉴赏 中邦城市花园130㎡热销户型 户型中规中矩围合式景观以及丰富的水景是产品的卖点 空中花园、飘窗的设计 润泽东都 106㎡热销户型 美新、中锐热销户型鉴赏 美新玫瑰大道110㎡精致3房户型 美新玫瑰大道82㎡精致2房户型 中锐瑞诚国际89㎡精致2房户型 南北通透、南北双阳台、卧室大飘窗设计 区域市场总结 供应： 新区核心区供应比较集中，在售待售项目近20余个; 价格： 主要项目的在售高层均价在6500-8500元/㎡; 户型： 80-90㎡的两房，120-140 ㎡的三房是市场主力户型； 去化： 单价相对较低楼盘去化表现较好，小面积两房及经济型三房去化情况明显 好于面积段较大的房型； 特色： 主打性价比，突出空中花园以及露台、阳台等，增加附加值是主力卖点； 客源： 楼盘的客源以新区为主，自住需求为主。 目前市场背景下，在新区客源自住需求旺盛的前提下，建议项目市场定位走市场化路线，突出产品性价比平台，主要户型建议以80-90㎡的两房、市场差异化的100-110 ㎡的小两房以及120-130 ㎡的较为舒适型的三房为主。 8、新区梅村主要竞争市场分析 项目名称 总建（㎡） 均价 （元/㎡） 主力面积（㎡） 主力总价（元） 梅里香舍 14万 5100 88—118㎡ 45—60万 太阳城 12.8万 5200 商铺两层：9000 98—150㎡ 50—75万 香梅花园 16万 5200 65-118㎡ 30—65万 城色佳园（尾房) 6.5万 住宅：5000 商业：8000 66—140㎡ 38㎡复式 25—65万 国联项目 梅里香舍 城色佳园 华夏·太阳城 金白领 本案 香梅花园 泰伯花苑 梅村的需求旺盛，在售各项目均销售火爆； 主要在售项目的毛坯均价维持在5000元/㎡左右； 总价范围集中在45—6