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浅析广东城市更新工作及经典的项目分析 　　摘 要 2014年，在总结以往“三旧”改造模式的基础上，深圳、广州、珠海、佛山等城市陆续出台城市更新政策办法，将“三旧”改造全面提升至“城市更新”。本文就城市更新的内涵及广东省的经验做法进行了阐述分析。 　　关键词 城市更新 工作亮点 案例分析 　　一、“城市更新”的内涵 　　（一）原则思路 　　按照政府引导、市场运作、规划统筹、利益共享、公平公开的原则，以符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为前提，统筹兼顾各方利益，推动成片连片更新，完善公共服务，促进产业结构调整和转型升级，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理。 　　（二）实施主体 　　城市更新由市区政府、土地权属人或者其他符合规定的主体实施。 　　第一，政府主导。市城市更新局或国土规划部门是城市更新工作的主管部门，负责制定城市更新政策和城市更新规划。各区政府是第一责任主体，组织本辖区城市更新的具体实施工作。 　　第二，市场运作。鼓励权利人自行改造，土地权属人享有优先改造权。除土地权属人可以申请实施改造外，市场开发主体也可以通过收购房产、合作协议、房产入股等形式形成单一权利主体参与改造。政府也可以通过公共交易平台公开确定有社会责任、有品牌、有实力的开发企业实施城市更新项目。 　　（三）开展方式 　　第一，全面改造。即拆旧建新，按照城乡规划的要求，对难以通过局部改造居住环境、完善城市基础设施的，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。全面改造通过四种方式开展：国有土地上房屋征收、国有土地收储、权利人自行改造、引入市场主体改造。 　　第二，微改造。以保护历史文化和自然生态、促进城市和谐发展为目的，不改变建筑物的主体结构，改善建筑质量，完善配套功能，或根据产业发展需要改变使用功能。一是综合整治类城市更新，主要包括改善公共设施，改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。二是功能改变类更新，为满足增加公共空间和产业转型升级需要，改变部分或者全部建筑物实际使用功能，但不改变土地使用用途和规划用途，保留建筑物的原主体结构。三是历史文化保护性整治，以历史文化保护为主要目的，对周边环境进行整治的项目。对历史文化街区和历史文化建筑，按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新。 　　二、广东城市更新的亮点 　　（一）以创新性改革思路，转变政府职能，强化城市更新的主导权 　　第一，先行先试，大胆探路。广东在全国率先开展的城建领域两项试点改革：一是国土资源部与广东省合作，推进节约、集约用地的试点示范工作；二是土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划和城市总体规划等“三规合一”的改革探路。 　　第二，创新机构，强化主导。通过国土与规划部门的合并、城市更新局的设立等机构改革能带来化学反应，使城市更新得到全面提升。以广州为例，设立市城市更新局，由政府临时机构升至职能部门，既包括此前“三旧”办的全部职责，又增加了整合统筹城乡人居环境改善的职责，并在广州市中心六区设立区级城市更新局。佛山顺德区参照香港、新加坡模式，设立具有独立法人资格的顺德区城市更新中心。 　　第三，政策全面，体系完善。以广州为例，出台“1+3”政策，以《广州市城市更新办法》为总领，推出三个横向配套办法（旧村庄、旧厂房、旧城镇更新办法），并纵向制订《城市更新片区策划方案编制指引》等相关配套文件。同时建立城市更新基础数据调查成果共享机制，促进数据资源共享利用，为更新策划提供了有效准确的技术依据。 　　第四，优化环节，透明公开。建立涵?w城市更新全流程的网上申报及管理系统，所有审查事项均纳入网上办事大厅进行监管，严格按照统一标准和时限进行办理，杜绝在法定程序之外增设审查事项。城市更新计划、更新单元方案等重要环节均公示，公开征求社会意见。 　　（二）兼顾各方利益，激励相关利益主体参与改造，发挥市场机制作用 　　第一，尊重和保障土地权利人的权益。一是建立改造民主决策制度。以广州为例，改造项目实行两轮征询居民意愿制度，同意改造户数的比例达到90%以上（含90%）的，方可启动改造；在规定时间内，签订附生效条件的搬迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施搬迁。二是建立土地增值收益共享机制。政府协商收储用地，公开出让后所得纯收益按照一定比例与原产权人进行分配。三是鼓励原土地使用权人自行改造。城市更新项目，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造。对于纳入成片改造的，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造。 　　第二，引导激励市场主体积极参与。一是增加更新项目操作透明度。除采取招拍挂出让外，用地出让价格按照公布的基准地价结合规划功能用途分类测算。开发强度、配套设施等在公布的控规图中应予以明确。