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房地产项目策划与风险管理 专题讲座第二部分 区域市场分析 项目总体定位与规划——总体规划 03 SOHO SOHO 按照2011年11月21日通过，自2012年1月1日起执行的《重庆市城市规划管理技术规定》第二章第二条规定，居住为主要用地性质并与其他性质混合布局的用地，居住计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的70%，如果要将容积率用到极致，项目地块的地上商业面积与公用建筑面积将达到近12万平方米，而这其中商业业态落位难度较大。 · 03 项目总体定位与规划——总体规划 · 03 项目总体定位与规划——总体规划 04 产品定位与设计——五星级酒店——微观市场 酒店定位为豪华五星级商务会议型酒店。商务酒店市场形象好、入住客人档次高；对整体项目提升价值高、市场形象好、有利于商铺租售、商业招租。 04 产品定位与设计——五星级酒店——整体定位 04 产品定位与设计——五星级酒店——酒店设计 客房类型 面积 数量 标准大床房 40m2 141间 标准双床房 54m2 178间 行政套房 100m2 10套 总统套房 505m2 1套 客房建面 16757m2 非客房建面 23409m2 04 产品定位与设计——SOHO公寓——公寓定位 地段交通属性 典型项目分析 公寓溢价空间 城市几何中心，交通便利 商务客户、居住客户 周边市场公寓产品相对普通住宅有12%-20%的溢价率 精品公寓，满足投资一族、精英白领上班族、自由职业者 SOHO的设计整体定位：为中小企业定制的新型宜商宜住综合空间，实现企业形象体现与办公成本控制相结合的综合商务聚集地，与商业裙楼、外围广场有效互动。 04 产品定位与设计——SOHO公寓——公寓设计 A区楼层图 04 产品定位与设计——SOHO公寓——公寓设计 竞争环境：区域业态丰富、商业竞争激烈 项目属性：不具备发展大型商业所需的人流、交通及昭示性等条件 商业需求：仅限于项目及周边居民需求 地块限制：地块进入性不佳，难以做大商业规模 04 产品定位与设计——商业裙楼——定位分析 作为SOHO区、住宅区的配套，集零售、餐饮、休闲于一体的品味生活街区 商业业态 典型商业 体量 超市 精品超市 2500-3000m2左右 餐饮 格调简餐/连锁快餐/地方特色餐饮 6000m2左右 休闲娱乐 咖啡厅/酒吧/休闲减压中心/咖啡书屋 4000m2左右 精品配套 美容/美发/洗衣店/面包店/水果店/通信服务网点 3000m2左右 精品购物 时尚精品/潮流小店 1000m2左右 04 产品定位与设计——商业裙楼——设计建议 序号 建筑性质 建筑使用功能 单位 指标 1 住宅 中高档住宅（建筑面积＞100㎡） 车位/100平方米建筑面积 1.0 普通住宅（建筑面积≤100㎡） 车位/100平方米建筑面积 0.8 公共租赁房、安置房 车位/100平方米建筑面积 0.34 2 商业、办公、医院、五星级酒店 车位/100平方米建筑面积 1.0 项目车库配置建议： 商业车库配置：11.23万方*1车位/100m2=1123个 住宅车库配置： 27.5*20%*1/100m2+27.5*80%*0.8/100m2=2310个 04 产品定位与设计——车库设计——车库配比 重庆新版建筑规范条例 04 产品定位与设计——适老化公寓——定位分析 04 产品定位与设计——适老化公寓——产品设计 设计将适老化公寓置于北地块中央，环抱于普通住宅和商业区之间，配有各种老年人配套设施，大广场方便老年人交流活动，靠近朝气蓬勃的幼儿园。喧闹都市拥有相对安静舒适的天地，受到儿童青春朝气的感染，利于身心健康。 适老化公寓由三幢14层建筑组成，共252户。 每层2梯6 户，户型分为A、B户型，建筑面积分别为58平方米，77平方米，比例为2:1 。 面积设计既符合老龄人群生活舒适，又不会面积过大，造成浪费。 户型设计动静分区、干湿分明，结构紧凑。 04 产品定位与设计——适老化公寓——产品设计 谢 谢！ 8 * 8 *