《关于产品投资回报率的计算与比较2018.4.28》.ppt

关于开发区万达产品投资回报率的计算与比较 2018.4.28 目录 一、公寓投资回报率计算； 二、商铺的投资回报率计算； 三、商铺投资回报率计算补充； 四、几种投资产品的简单介绍。 一、公寓投资回报率计算 计算目标：以40平米左右清水公寓为计算目标 购房款：购房成本30-36万，取平均值约33万计算； 目前租金：目前市场40平左右租金1600-1900元/月，取平均值1750元/月计算，每年租金21000元； 装修成本：客户装修按照750元/平米计算，约为三万元； 取暖费（年）:1040元； 物业费（年）：1200元； 贷款利息：每万元十年贷款利息共计2960元，平均每月24.66元。 1、客户如果全款支付： 1）毛收益：21000/（330000+30000）*100%=5.8% 2）净收益：（21000-1040-1200）/（330000+30000）*100%=5.2% 2、客户如果贷款支付（按照首付一半计算，贷款额16.5万）： 1）毛收益：21000/（165000+30000+4883）*100%=10.5% （备注：4883为16.5万贷款额年平均利息） 2）净收益：（21000-1040-1200）/ （165000+30000+4883) *100%=9.38% 如果客户全款购买一套，可以引导客户贷款购买两套，贷款收益更高。 公寓属于稳健型的投资，公寓租金随着市场每年缓慢递增，但是幅度不会特别大。 房屋升值部分尚未计算到回报率中； 二、商铺投资回报率计算 计算目标：以B区40平米左右商铺为计算目标 购房款：购房成本120万计算； 目前租金：目前市场40平左右前三年平均租金35000/年； 装修成本：基本由租客承担，如打楼板加装修按照前三年6万元计算折算每年2万元（装修折旧忽略不计）； 取暖费（年）:基本由租客承担； 物业费（年）：基本由租客承担； 贷款利息：每万元十年贷款利息共计2960元，平均每月24.66元。 1、客户如果全款支付： 净收益：（35000+20000）/1200000*100%=4.58% 2、客户如果贷款支付（按照首付一半计算，贷款额60万）： 1）净收益：（35000+20000-17760）/（600000）*100%=6.2% （备注：17760为60万贷款额年平均利息） 商铺属于激进型的投资，租金随着商圈成熟会有大幅度的提成，建议投资周期5-10年起。 A区目前，40平面积段租金平均60000/年，待到B区达到A区的程度，B区客户投资回报率全款的将达到：5%；贷款的回报率为7%。 按照此金额计算，从长远看依然和公寓一样，贷款更合适。 商铺的本身升值部分尚未计算。 三、商铺投资回报率计算补充 关于目前商铺回报率不高的补充： 除了正常万达品牌、设计、招商等说辞之外，未来预期是重要的说明方向 目前市场上，投资商铺无非三种途径，第一是城区中心成熟核心商圈商铺，目前这种商铺可售房源非常稀少，并且即使有房源销售，价格奇高，无可选择空间；第二是社区底商，这种底商产品只能依靠本小区或者附近小区居民的不断入户提升人流量，现在网商发达，底商的价值不断缩减，以开发区倚平里（东北大街）商铺为例子，2003-2018年十几年间，从该位置商铺抢手，租金很高，到目前空铺特别多，主要原因就是客源单一，没有商圈支撑；第三，就是类似开发区万达这种新兴商圈的商铺，目前虽然商圈正在发展，但是房源可选性较多，面积段更加灵活，售价相对低（相比之前高价买入的客户，抵御风险的能力更强，目前商铺整体销售率已超90%，处于现房实景的清盘阶段），待到商圈成熟之后，无论是商铺本身的价值还是租金都会有一个非常大的提升； 另外重点说明公司在商圈发展和招商的动作和未来布局，提升客户未来预期； 四、其他投资方式的简单介绍和对比 本章将从以下几种产品进行对比： 1、股票； 2、期货； 3、黄金； 4、银行理财产品； 四、其他投资方式的简单介绍和对比 1、股票； 投资股票从根本上说应该是一种价值投资，但是在中国，叫做炒股票，一个炒字就说明了股票市场在中国很大程度上是一种投机行为，只是看到短期的波动，没有根本上去看到股票背后的价值及价值增长，中国股票近十几年，大起大落，糟糕的时候形容就是“一地鸡毛”，有个笑话说，美国总统中最聪明的就是克林顿，而最愚蠢的就是小布什，但是最有钱的是小布什，最穷的就是克林顿，其中一个重要原因就是布什家族长期持有例如微软、可口可乐等成长性高的公司股票，微软近十年从15美金左右涨到目前接近100美金一股，可口可乐在饮料市场激烈竞争下近十年也有了30%多的涨幅，更不用说在更早期；大家熟知的巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司，如果你在1956年把1万