江西省鄱阳项目定位及物业发展建议报告(124页教学文稿.ppt

知己知彼，百战不殆;;;;可能发展方向研判;低档 目前区域内及主要竞争区域-城北区均无低档定位楼盘，此类市场存在一定空缺。 根据一般经验，低档楼盘的价格优势对去化速度有一定促进。;中高档入市：;低端路线;;——精品化路线，是本案的一个较好的发展方向;通过项目解析，得出本项目面临的核心问题;基于项目价值及项目面对的核心问题，;;;;客户需求细分 以功能合理化为差异化的核心发力点;基于市场机会点，;;; 依托区域城市未来价值，打造鄱阳城东精品综合社区，通过做足产品细节等产品系统差异化，建立项目精品品质形象，提高性价比，满足重点客群需求，建立项目鲜明形象。;;大露台偷面积;案例1：天目·未来：;阳光棕榈园;案例3：南京朗诗国际街区;;;;基于项目发展战略，;;;;;项目名称;客户群;客户群;时间轴; 核心客源区域： 结合前面的客户研究，我们将其区域定义为： 前期以区域及周边乡镇为核心 后期辐射整个鄱阳县城 面向鄱阳城市新贵阶层 ;;城市新势力， 鄱阳城市品质生活见证者;——他们希望生活可以更讲求品味，所以对新鲜事物总是可以接受，但又不愿支付过高 ——向往享受城市感较强的生活，但节奏又不可太快，强调自主选择 ——他们重视家庭生活，喜欢相对安逸，轻松，不刻意的生活方式 ——他们个性不强，平和而中庸，对工作和生活的选择不会太刻意，随遇而安;他们追求一种理想的人居模式，既能享受都市所带来的便捷又能享受体育公园居所带来的和谐;他们不一定眼界开阔，阅历丰富，但对品质同样有自己的追求;他们追求独特的居住体验，轻松愉悦的居住氛围;他们渴望拥有一个理想家园;项目属性界定：我们是什么？——城东中心区，小型精品复合社区;城东品质居所 当代新势力之家的最佳生活解决方案;*;*;Special Space;Spanish ;Sun Sky Space;Children Education;Home Service ;基于项目定位，本案物业发展方向及建议;概念核心： 高层，两梯四户，面积76、98㎡;户型的精细化打造，成就产品的差异化 试问鄱阳： 有面积76㎡却帯8㎡入户花园的高层两房？ 有面积97㎡却帯10㎡入户花园的高层三房两卫？;端头户型，可以布置小三房，通过不同户型的灵活组合，达到理想的户型配比。;精致三房;楼王布局示意;;;;;物业排布方案;商业规划分析;住宅规划分析;整体规划分析;双首层概念示意图;突破思路分析;突破思路分析;突破思路分析;商业产品发展建议;附有娱乐性;;适合本案的商业模式;总用地27.88亩（合1.86万㎡），容积率3.2，总建筑面积5.94万方，其中商业面积约20%； 商业面积为约12000平方米;项目位于城东新区核心位置，城市未来发展方向，区域未来行政办公、绿色生态、生活休闲属性较强；未来将成为交通便捷、环境优美、景色宜人区域。;洪迈大道;;城市购物中心 超级地区中心 地区中心 邻里中心 购物公园 大型量贩购物中心 生活时尚中心 娱乐中心 专业中心;商业产品发展建议;商业发展策略研判 ;次级主力店+沿街商业;根据对地块信息及特征的判定，我们加以将本案打造成为： 城东活力购物金街;结合本项目自身特点，可建立以下特色商业： 1、商业打造宜结合体育公园的景观优势建立“主题性景观消费”,成为去到体育公园娱乐休闲必经站的作用； 2、以缤纷多彩的生活体验满足消费人群的不同年龄/性别/时尚的多元生活情趣，从而实现“时间消费”； 3、将部分休闲、观光平台、餐饮设置在商业的顶楼，增加个性体验的乐趣度； 4、休闲餐饮、高端商务宴请、商务快餐/茶餐、商务服务（如打印、喷绘）等等。;商业产品发展建议;各项数据： 商业总建筑面积： 12200㎡ 住宅总建筑面积：47273.3㎡ 总建筑面积：59473.3㎡ 商业数据： 商业盒子：3885㎡ 沿街商铺：8315㎡;沿街商业——全部切割销售，回笼资金，保证集团滚动开发;由于沿街商业均切割销售，商业业态基本由购买客户控制，不过公司可以给其发展方向做出建议;小型 餐饮;3F商业盒子：总面积3885㎡ 单层面积1295㎡;1F：通达性好，展示面强，作为项目售楼处利用;商业产品发展建议;业态类型;鄱阳县属于典型四线城市，商业集中且功能单一，商品档次较低，但是商业发展空间较大;从商圈以及商品（服装服饰类）档次分布来看，鄱阳县商业整体档次较低;鄱阳县餐饮业整体经营状况较好，主要以赣菜和本地农家菜为主，西式餐饮及高档餐饮存在市场空间;商业专题研究——餐饮业态;鄱阳县休闲娱乐行业较为发达，但形式单一，档次一般，因此大规模的高档娱乐场所及新型的娱乐方式是其发展方向;商业专题研究——休闲娱乐业态;商户访谈;针对鄱阳县商业发展水平，及本项目发展现状，本项目组调研