房地产寄生增值商业计划创新为社会创造价值.doc

房 地 产 寄 生 增 值 商 业 计 划 创 新 为 社 会 创 造 价 值 理德科技开发有限责任公司 公司地址：贵州省遵义市上海路四号同盛华庭C栋0703室 手机公司网址: http//: E-mail： HYPERLINK mailto:webmaster@ webmaster@ 第一章 市场分析 一个人要立足于社会，居住是其需要解决的第一要务，不管是买房还是租房，总之得找个安稳睡觉的地方，当然，如果有意向丐帮发展的人则另当别论，所以房地产是一个空间巨大的产业，尤其在我们这样一个世界人口第一的发展中大国，政府大力投资提高城市化率的阶段，可以说没有第二个产业综合产值和影响力在可以预见的十年内能与房地产业相提并论。 什么样的房子才是好房子？这事想起来，没边儿，欲壑难填，比尔盖茨的豪宅恐怕没人说不好，只不过人人都只有欣赏的份；明星大款的别墅，尽显豪华奢侈，但那也不是给老百姓住的。我觉得老百姓的好房子应该满足两个基本条件：一是必要的生活居住空间和相对完善的生活设施，二是不能让老百姓背负沉重的经济压力。目前房开商都只是在第一个基本条件上下足了工夫，对第二个基本条件的关心还远远不够，使得买房变成了国民最沉重的负担。房子本是为人的享受而设，人却可能为了房子变得很累很累，终日营营苟苟，疲于奔命——而且越是年轻人越累。如果房价的上限值超出自己支付能力，人生将不仅仅是累，还是一种危险。通过深入研究我国的房屋租赁市场和消费者结构我设计了一种最适合工薪阶层的商品房，买了这种特殊的商品房，消费者再也不用担心月供和失业的问题。 相对于发展过头的房地产市场，中国的房屋租赁市场具有更大的发展空间，我的方案正是基于这样一个大的市场环境。实际上，任何一个国家，无论是新兴的发展中国家还是成熟的发达国家，都无法实现“人人拥有一套房产”。尤其是西欧一些国家，租房的比例还相当高。有关资料显示，在西欧国家中，西班牙有20％左右的人长期租房，然后依次是比利时、希腊、意大利、英国、挪威，租房比例在70%上下。法国人的租房比例高达50%，而瑞士、布鲁塞尔更有70%的居民是租房者，拥有自己产权住宅的只占30%。即使在经济实力超强的美国，也只有30％左右的人拥有属于自己的产权房，大多数人都习惯于租房生活，习惯于拎起皮箱就搬到了另一处住所。但是按照房开商目前理念开发的商品房并不适合于出租，因为作为出租方的业主成本太高。 众所周知，高密度商住楼一般以套为基本的组成单位，套与套之间通过走廊、楼梯等户外交通空间相联系，同时每套商住楼必有一扇作为分隔户内户外空间的分户门。套内功能空间分为居住、服务、户内交通和户外活动等几部分，各部分的设置数量、位置以及面积大小主要根据预先确定的使用人数及要求确定，常见的有一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅等多种户型，户内交通部分由门厅、过道、户内楼梯等组成，它是每套住宅的共享空间。任何一种户型进入住宅分户门之后通过户内交通部分通常可以直达每个居住房间的门口，因而一套住宅如要保证安全性和私密性，同时又要保证所有居住空间都能得到充分使用，就只适合于固定的人数使用，无法适应业主家庭人口数量的变化。比如说原先三口之家买的三室两厅的住宅如果因某种原因减少了一个人口，相应就多出了一间卧室；对业主来说，这间住房本来是他很大的一笔财产，但只要他本人还在使用这套住宅，这间闲置的卧室就很难为他创造经济价值。相反来说，原先买了一室一厅的单身业主如果因某种原因增加了人口，他就必须换房了；换房一方面要增加他的交易成本，另一方面还会浪费他极大的精力和财力。 可同时出租与自用的住宅就充分考虑了家庭人口未来的变化，它的核心是一套完整的户内小户型，外围则是若干间带卫生间的客房。具体来说是通过本套住宅内部的一扇分隔门把住宅套内功能空间分隔为一套户内小户型和若干间带卫生间的客房，每间客房通过户内公共走道相连，并可直达分户门；从室外进入分户门之后需要再通过户内小户型户门才能进入套内的户内小户型。业主家庭人口少的时候可以自用套内的户内小户型，外围的客房全部可用于出租；家庭人口多的时候除了套内的户内小户型需要自用外，外围的部分直至全部客房可能也需要自用；但不管何时，只要有闲置的外围客房业主就可用于出租。 对普通工薪阶层来说，买房首付只是一时的困难，东拼西凑总能解决，但供房却会给他们带来长期的压力。根据我国家庭人口的变化趋势和工薪阶层的收入水平来看，可同时出租与自用的住宅配置3间客房比较合适，如下图所示。 再能干的人难免也有碰到困难的时候，尤其是经济上的困难，与其经常厚着脸皮开口借钱，不如第一次置业就买一套带3间客房的“可同时出租与自用的住宅”，碰到困难的时候自己就凑合着住里面的小户型，外面的客房临时租出去解决一下急用，三间客房用来短租在任何一个城市都可以