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浅析地方性房地产企业如何控制的项目开发成本 　　摘要：地方性房地产企业在房地产项目开发过程中面临着项目成本控制问题，成本是企业利润体现的关键。地方性房地产企业开发房地产产品过程中成本控制应该注重成本的控制与管理，从开发成本控制、施工项目成本控制、成本管理三方面入手，实现企业利润最大化的目标。 　　关键词：地方性房地产企业；项目开发成本；控制 　　 　　利润的最大化是房地产企业在开发过程中所必须面临的问题，影响房地产企业利润的因素很多，就其开发过程而言，成本将会对其产生非常重要的影响。如何对在开发房地产过程中的成本进行有效的控制是企业所必须解决的问题。房地产企业在开发房地产产品过程中的成本控制主要表现为开发成本控制、施工项目成本控制、成本管理等方面。 　　一、项目过程中成本的控制 　　（一）项目初期过程的成本管理 　　要控制好房地产开发的成本，首先，需要房地产开发企业在投资的论证性阶段进行理性论证。一般房地产企业在项目开发初期的成本与利润帐是这样构思的：一是预期项目到手后未来年份土地价格会进一步上涨，其思路来源是土地资源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高价收购土地，开发项目。由于开发企业的非理性思维，造成土地价格居高不下，项目开发成本不断增加的局面。 　　其次，可行性研究报告对于房地产项目而言是成败的关键，可行性研究报告是针对企业要开发的项目进行充分的市场发展前景分析，在经过对市场深入细致的调查研究基础上，对项目的可行性进行论证，以回答项目在开发后成功的可能性。可行性研究论证一定要站在客观、科学、理性的基础上开展，而不是在形成于投资者头脑发热的基础上，否则可行性研究论证就成为一种自欺欺人的文本资料，从而造成房地产开发企业在成本控制上的损失。 　　第三，设计阶段成本分析。由于现在设计市场竞争非常激烈，开发商为了自身的商业利益不按照设计标准支付设计费，设计费用压到极低，使设计部门无利润可言，大多数的设计是复制拷贝过来的东西。不注重当地的地理状况、气候特点及人文环境。这样的设计不仅不能给房地产开发商带来市场机会而且影响未来的销售，使房地产开发成本增加。所以房地产开发商在项目开发初期就应进行理性思考和认真论证。 　　（二）项目中期施工过程的成本管理 　　通常施工项目成本管理划分为相互联系的6个环节，即成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我国，许多项目缺乏必要的成本管理环节，不进行成本预测和计划，管理存在随意性，究其原因，主要的问题出在成本核算环节。由于我国大多数建筑企业没有建立完善的项目成本核算体系，成本核算目的性不强、不系统，使项目成本预测与计划失去了数据基础。而成本预测与计划不准确，又使施工项目成本控制失去目标。加强项目成本核算，正是从施工项目成本管理的症结入手，也是建筑企业成本管理发展的客观需要。在现代成本管理中，成本的概念有两大分支。一是以国家规定的财务会计准则和企业制定的财务制度为基础进行核算的成本，称为企业财务成本；二是根据施工项目管理和决策需要进行核算的成本，称为项目管理成本。 　　可见，在施工项目成本管理中，项目经理组织管理人员核算的是管理成本，而不是财务成本。如果在实践中将财务成本和管理成本混为一谈，就不可避免地产生了成本核算周期长、手续烦琐、数据繁杂、核算结果对项目管理没有指导意义等现象。将成本核算对象定义为管理成本，一切从管理的角度出发，简化核算过程和结果，改变过去项目成本管理中应用会计方法和会计报表的核算模式，将会解决上述的两个矛盾，使成本核算更具有可操作性。 　　二、施工项目成本核算的方法 　　（一）根据成本计划确立成本核算指标 　　项目经理组织成本核算工作的第一步是确立成本核算指标。为了便于进行成本控制，成本核算指标的设置应尽可能与成本计划相对应，将核算结果与成本计划对照比较，使其及时反映成本计划的执行情况。 　　（二）成本核算主要因素分析 　　对于任何一个工程项目，都存在众多的成本核算科目，无法也没有必要对每一科目进行核算，否则会造成信息成本较高，得不偿失。在涉及成本的因素中，包括该项目实际作业中资源消耗数量、价格及资源价格变动的概率。例如：进行钢筋加工作业，工人工作效率、钢材加工损耗及钢材价格的市场变动情况都可能成为成本核算因素。项目成本核算的对象应该是可控成本。若钢材由企业统一采购，钢材市场价格对项是不可控成本，不作为成本核算的因素。否则，应根据钢材成本占整个工程成本的比重及钢材市场价格发生变动的概率进行分析，决定是否将钢材价格列为成本核算的因素。对于主要因素的分析方法，可以采用排列图法、ABC分析法、因果分析图法等。 　　（三）成本核算指标的敏感性分析 　　对主要成本核算因素进行敏感性分析，是设置成本控制界限的方法之一。通过敏感性分析，