常见的万科-公寓市场研究报告.pptVIP

龙门销售组 2014年4月 公寓市场研究报告 产品演变、使用功能、标准层、附加价值、推广诉求、租金情况、小结 郑州公寓概况 住宅市场、商业市场、公寓市场、小结 郑州公寓市场分析 中原万达广场SOHO、二七万达广场SOHO、美景芳邻、京莎广场、正商城航海公寓、小结 郑州公寓典型项目销售分析 构成、投资客户、办公自用客户、过渡刚需客户、小结 郑州公寓客户分析 公寓市场概况——产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品为主，少量70年产权的住宅产品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓成为公寓市场主流的趋势 公寓产品以办公出售 产权为40年产权办公用品 公寓市场概况——使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产品；真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势 所属区域 项目名称 容积率 层数、层高 户型面积（㎡） 物业类型 产权 金水区 绿城MINI国际 3.5 共25层 /4-8层层高3.3米、 9-25层层高3.25米 55-88㎡ 居住型公寓 40年 金林中心 5.4 1、2单元34层、3单元32层/2.9米 35-88㎡ 居住型公寓 70年 翡丽公馆 4.9 20层/LOFT层高5.1米 30-43㎡一房、62-91㎡两房，116-130㎡三房 住宅+LOFT 70年 瀚海爱特中心 3.5 29层/3.3米 46-70㎡ SOHO 70年 开祥御龙城 4.51 33层/2.9米-3米 56-92㎡ 居住型公寓 70年 二七区 中投汇金城 10.1 28层/3.3米 38-60㎡一房、86-98㎡两房 居住型公寓 70年 京莎广场 5.99 22层/3.6米 32-64㎡，100㎡ 居住型公寓 40年 27层/3.3米 50-91㎡，280㎡复式 SOHO 40年 正商城 2.99 32层/3米 59㎡标间，68-72㎡一房 居住型公寓 40年 德润黄金海岸 3 24层/2.9米 40-80㎡ 居住型公寓 70年 万千世纪城 —— 34层/2.9米 41㎡标间，56㎡一房，80-82㎡两房 居住型公寓 70年 升龙城 5.6 34层/2.9米 42-64㎡一房，73㎡两房，115㎡三房 居住型公寓 70年 管城区 亿嘉未来国际公寓 5.95 30层/2.9米 47-93㎡ 居住型公寓 70年 惠济区 昌建誉峰 2.99 22层/3.4米 42㎡标间，60-66㎡一房，72㎡两房 居住型公寓 70年 高新区 龙汇国际 4.99 18层、19层/4.8米 38-79（二层为赠送） LOFT 40年 华强城市广场 4 27层、30层/2.9米 64㎡一房，70-81㎡两房，86-91㎡三房 居住型公寓 40年 中原区 乐丁广场 2.99 15层/4.75米 56-69（二层赠送） LOFT 40年 郑东新区 中晟新天地 7 34层 40-95㎡ 酒店式公寓 40年 永和宇宙星 7 30层/3.6米 62㎡-77㎡标间、136㎡一室一厅 居住型公寓 （15-29层） 40年 汇艺悦公馆 5.99 29层/3.2米 49-69㎡标间，112㎡两房 居住型公寓 40年 经开区 晶诚花园 4.5 24层、25层/2.9米 55-168㎡ 公寓（富士康定制） 70年 冠达V8公寓 4 12F、16F、22F 35-85㎡ 居住型公寓 70年 郑州在售公寓目前多数集中在金水区和二七区，普遍为满足高容积率产品； 层高多数以2.9米普通住宅层高为主； 公寓面积多数集中在40-80㎡，以标间和一房为主； 70年产权公寓多于作为居住型产品运用，部分项目用作办公；但40年产权公寓产品以soho为主，商住两用。 公寓市场概况——标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型 所属区域 项目名称 标准层面积 电梯配比 梯户比 金水区 绿城MINI国际 960㎡ 1：4200 5T16 金林中心 1500㎡ 1：6125 1、2单元：3T8；3单元：2T6 翡丽公馆 1625㎡ 1：6500 5T35 瀚海爱特中心 1200㎡ 1：2600 6T22 开祥御龙城 900㎡ 1：6725 4T12 二七区 中投汇金城 850㎡ 1：5725 4T14 京莎广场 600㎡ 1：5666 3T19 —— 2T7 正