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在建工程如何评估 在建工程如何评估 口深圳不动产估价学会杨丽艳 人们在评估中经常遇到在施工但未完工或匕 完工但未经过竣工验收的工程，这就是在建工 程.从笔者多年从事评估工作的经验来看，在建 工程的评估一直是房地产评估工作中的难点，笔 者也一直在努力探索，如何让在建工程的价值得 到正确的体现.在这里，只是提出一些个人的体 会，以便与行业同匕更好地探讨这个问题. 如何对在建工程进行评估，我们须首先弄清 在建工程的含义. 在意zj”自古义曩柏点 通常认为，在建工程只包括耗费在工程中的 价值，也就是，各种消耗体现在工程进度和形象 中的价值.它与已建成的物业，单纯土地，为工 程准备的物料的评估均有较大区别. 与已建成的物业比较，在建工程的特点是虽 然地块已经开发,并且已规定了建物业的内容 和标准，不过该不动产尚未完成因而有成本，工 期和工程质素等不确定的因素.与单纯土地评估 比较在建工程已不存在宗地的最优利用这一不 确定因素，建筑成本方面也己基本上确定.与单 纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑 材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和 潜在的市场价值.因此可以说它是介乎三者之间 的一种房地产类型. 另一方面，在建工程还存在着自营与出包工 程的差别.一般来说，自营工程的形象进度基本 与投入的价值相适应，而出包工程则往往右出 入.这是因为出包工程的付款方式是由契约规定 的，可能有时预