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公司营销策划书 公司营销策划书(一) 一、 研展部分 1、 项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑 面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、 停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。 2、 区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、 个案市调等。 3、 swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本 案的优势(strength )、弱点(weakness )、机会点 (opportunist)及存在的问题(threats)。 4、 客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源 分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定 位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。 5、 产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。 在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配 比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进 度和销售率可能达到的价格。 二、 企划部分 包括： 1、 广告总精神。 2、 诉求重点。 3、 np稿标题初拟。 4、 媒体计划。 三、业务部分 主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大 部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销 期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三 部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。 完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一 份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关 键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作 方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式： (1 )纯代理； (2)代理(即包括广告); (3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都 是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择， 双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一 个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的 感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的， 也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢 得开发商的信任。 总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功 地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。 “以正合，以奇胜”房地产策划之体会 成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最 重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到 位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩， 取得成功！策划工作中应把握以下关键要点： 一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等） 你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满 足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金X豪园” 失败的定位是一个有力的反面例证。 二、 时机（投资开发的时机） 投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。 如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可 能在未出世前己注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正 是很好地把握时机的结果；“爵X大厦、中X时代广场”的 失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你 要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清 楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因 此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。 三、 位置（项目开发所在的地理位置） 位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地， 对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地 价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建 造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影 响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好 项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地 块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在 当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人 怀疑其敏锐的投资眼光了。 在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销 策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一 家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好 坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销 策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部 门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时， 首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或 以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处 区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共 工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个 案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附 表，据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料 其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼 房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人 都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效 果，楼房的质量问题是最重要的。 做房地产策划己经还是不错的，不过最近的房地产市 场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼