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浙江省房地产信托产品信用风险的研究 　　【摘要】2009年底，国家对房地产行业的监管措施逐步出台，央行采取了紧缩的货币政策，至此，房地产行业的融资来源成了每个房地产企业所面临的重要问题。为了解决房地产市场融资难的问题，房地产市场信托产品这一创新金融工具应运而生。截止至2013年，全国68家信托公司管理的信托资产规模达到10.91万亿，首次突破10万亿，信托业步入“后10万亿时代”。但是，伴随着房地产信托市场的快速发展，该行业的风险也逐渐显露出来。本文以浙江省为例，首先分析我国房地产信托行业的现状及风险；其次选择2012.1～2014.4期间作为观测期，运用VaR模型分析浙江省房地产信托行业存在的违约风险，得出浙江省房地产信托市场的违约风险不大，在一定条件下，持有浙江省房地产信托产品100000元，一个月的损失不超过228.4元的概率为95%；最后，根据实证分析结果给出一些建议。 　　【关键词】房地产信托 违约风险 VaR 　　一、我国房地产信托行业的现状 　　房地产行业是我国国民经济的晴雨表，其发展状况直接影响着我国的经济发展水平。2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业由此成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。根据中国指数研究院长期数据监测显示，目前我国房地产开发投资额占GDP的比重呈逐年上升的趋势，由2001年的5.8%上升到2013年的20%，其重要性可见一斑。2008年当蔓延全球的金融危机来袭时，中国出口贸易持续下滑，制造业的经营环境更加严峻，此时国家出台了一系列经济刺激政策，一方面变紧缩货币政策为适度宽松政策，通过加大固定资产投资的力度来保持国民经济的稳定，另一方面强调扩大消费需求特别是居民消费需求，扩大内需以保持国内经济平稳发展。对前期受到诸多调控措施限制的房地产业，首先重提其重要支柱产业的地位。随着房地产市场的复苏，房地产的开发投资和消费直接影响到钢铁、原材料、建材、装修、家电以及汽车等其他关联行业的发展，而这些行业的发展同样是支撑国内需求的重要因素。 　　随着房地产行业的飞速发展，其弊端也逐渐显露出来。首先，开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞涨；其次，投机者为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求的人买不起房，两极分化日益严重；最后，我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高，部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加。也有些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。浙江作为经济大省，其经济发展水平对我国的GDP规模有着举足轻重的作用，同样地，浙江省房地产行业发展规模对浙江省GDP的发展至关重要。因此，本文选取浙江省作为研究对象，可以较好的拟合全国房地产信托市场的发展现状。2009年底，国家对房地产行业的监管措施逐步出台，央行采取了紧缩的货币政策，至此，房地产行业的融资来源成了每个房地产企业所面临的重要问题。为了缓解房地产行业的融资难问题，房地产信托市场快速崛起，截止至2013年，全国68家信托公司管理的信托资产规模达到10.91万亿，首次突破10万亿，信托业步入“后10万亿时代”。随着房地产行业的迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场的重要组成部分。但是，与此同时，信托业也遭遇了前所未有的挑战。经济下行增加了信托业经营的宏观风险、“泛资产管理”加剧了信托业的竞争、金融自由化萎缩了传统融资信托的市场空间、金融机构同业业务的规范减少了简单通道业务的市场机会。在房地产信托爆发性增长的同时，由于房地产行业固有的高风险性，房地产信托业务中所蕴含的风险不言而喻，一旦兑付风险集中爆发，将对我国经济运行产生严重影响。因此，无论市场还是监管机构都必须重视房地产信托市场的违约风险以及由此可能造成的对我国经济的影响。本文首先分析浙江省房地产信托市场的现状、面临的风险；其次，利用VaR模型定量测度浙江省房地产行业的违约风险大小；最后提出一些建议来规避风险。 　　二、浙江省房地产信托市场面临的风险 　　广义的信托风险指由于宏观、政策、区域、行业、企业运营等不可预测因素发生变化，导致信托各方主体由于信托交易而产生的可能获利或损失的不确定性。狭义的信托风险指信托财产在一定期限内遭受损失的可能性。本文主要研究狭义的信托风险。由于信托财产运用方式既可以是债权投资、股权投资，又可以是收益权投资、夹层融资、组合投资；既能进行资本市场投资、货币市场投资，又能进行实业投资，因此，风险来源较为复杂。参照金融机构的风险类别，考虑到信托业的特征，本文从风险来源的角度来分析，各信托主体所面临的风险主要有以下几种类型： 　　（一）经营与操作风险