第二章_房地产市场调研2018研究报告.ppt

房价收入比2 每平方米房价和人均单月收入之比。 例：纽约一套中等价格的家庭别墅售价为为45.3万美元，平均面积为220㎡。 纽约的房价为：45.3万美元÷220平方米＝2059美元/平方米。 根据美国商务部的统计数据，去年美国人均收入为3.6万美元，换算成月收入就是3000美元。 以此得出，纽约人的房价收入比为2059美元/平方米÷3000美元＝0.69。 思考：在一份市场调研报告中“居民收入”项应包括哪些内容？ 三、消费结构对房地产的影响 收入消费比 消费结构 链接：我国居民消费结构的变化 新华网2002年12月17日 来自国家统计局的最新数据表明，如今我国老百姓花在“食”上的钱在消费支出中所占的比例越来越小了，城乡居民消费结构正发生着显著变化。 恩格尔系数，即购买食物的人均支出在消费总支出中的比重，是判断国民生活水平的国际指标。去年，我国城镇和农村家庭恩格尔系数分别下降到３７.９％和４７.７％，与改革开放之初相比，分别下降了约２０个百分点。 在吃上减下来的钱花在了哪里？ 一是耐用消费品支出在增多。我国居民家庭经历了从老“四大件”到新“六大件”（彩色电视机、电冰箱、洗衣机、录音机、电风扇和照相机），再追求电脑、轿车的转变。 ２００１年城市居民家庭平均每百户拥有彩色电视机１２１台，比１９８９年增长１．３倍；电冰箱８２台，增长１．２倍；洗衣机９２台，增长２１％，电风扇１７１台，增长３２．６％；照相机４０架，增长１．３倍。另外还有影碟机４３台，录放像机２０台，组合音响２４台，家用电脑１３台。 二是住房面积在增大。城镇居民住房条件也明显改善，２００１年城市居民人均居住面积１４．１平方米，比１９８９年增长５３．３％；城市居民家庭中人均居住面积低于４平方米的拥挤户从１９８９年的５．７％下降到０．８％。 三是娱乐、教育、文化、医疗、保健等服务和改善居住、交通、通讯条件的能力不断提高。去年，城镇居民人均医疗保健支出３４３.３元，交通和通讯支出４５７元，娱乐教育文化支出６９０元，居住支出５４８元，分别比１９９６年增加１４０％、１２９.５％、８４％和８２.１％。农村这四项比１９９６年的增幅分别为６５.７％、１３３.５％、４５.４％和３４.２％。 社会文化环境调研 消费心理 居民职业 教育程度 家庭人口规模及构成 价值观 审美观 民族、宗教、风俗 第三节 房地产市场内部调研 内部 调研 供给 调研 需求 调研 个案 调研 总体 状况 分板块 消费者 基本情况 需求 状况 图2：房地产市场内部状况调研 价格 调研 一、需求调研 消费者基本情况调研 个人信息调研 家庭情况调研 收入水平调研 需求状况调研 居住状况调研 置业计划 偏好 信息途径 二、供给调研 供给总体状况 板块供给状况 供给总量 土地供应总量 现在建楼盘总量 新开工面积 竣工面积 在售楼盘总量 预售总量 销售总量 土地供应 谁主管国有土地使用权的出让？ 如何得到土地出让信息？ 作业：查找并阅读： 《中华人民共和国土地管理法》 《河南省〈土地管理法〉实施办法》 在建项目总量 在建项目的标志是《建筑工程施工许可证》 链接：《建设工程施工许可证》 建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件 建设单位进行工程施工的法律凭证 房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 未取得施工许可证的不得擅自开工。 各地建委成立建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作 一、GDP对房地产的影响 国家统计局报告指出，1952年至2008年，扣除价格因素，我国GDP以年均8.1%的速度增长，经济总量增加77倍，位次跃升至世界第3位。 我国2008年GDP为3.86万亿美元，相当于美国的27.2%、日本的78.6%。 资料：我国08城市GDP排名 1、上海市 13800亿 10.4% 2、北京市 10900亿 10.3% 3、广州市 8260亿 12.5% 4、深圳市 7950亿　12.3% 5、苏州市 6800亿　13.3% 6、天津市 6300亿　15.4% 7、重庆市 5120亿　16.6% 8、杭州市 4970亿　12.2% 9、青岛市 4480亿　13.5% 10、无锡市 4460亿　13.1% 上海市和青海省房地产规模比较 上海GDP13800亿元 交易量：1970.01万㎡ 均价： 13526元/㎡ GDP：706亿元 交易量：403万㎡ 均价：2242元/㎡ 二、居民收入对房地产的影响 常用指标： 城镇单位在岗职工工资 城镇居民可支配收入 城镇居民人均可支配收入 城镇居民家庭收入 链接：房价收入比 (Housing Price-to-Income Ratio） 是指住房价格与城市居民家庭年收入之比 房