芜湖汇金广场项目营销与推广策略 159P幻灯片资料.ppt

汇金广场项目 营销与推广策略;项目界定－项目规划指标;项目界定－项目四至;项目界定－项目区位及交通分析;*;*;市场研究;根据本案产品特性，我们选取了芜湖市内有代表性的八大楼盘作为本次竞争类产品市场调研项目，其中以侨鸿国际、镜街、凯帆大厦、联盛国际等为主要核心竞争楼盘作重点分析，以下为分本次市场调研十大楼盘：;侨鸿国际商城;表二:;镜街@SOHO99;表二:;凯帆大厦;表二:;联盛广场;联盛商业业态规划与分布图;泰鑫商务中心;表二:;小九华特色商业街;表二:;和平名品街;融汇中江广场; 通过本次对同类竞争楼盘的调查可以得出以下结论: 1、商业部分，按地段划分，处于步行街核心商圈内的在售项目寥寥无几，而仅靠步行街的老项目融汇中江广场，由于前期对市场把握适当、对产品规划、业态定位缺乏准确判断、后期商业物业管理配套无法跟进等等问题，在市场中认同度低，口碑不是很好，同时，虽然是靠近步行街，只有一路相隔，但如何将步行街人气引导至项目内仍然没有得到有效解决，以至于形成市场人气差、多数经营户经营困难等局面；此外，由于凯帆大厦属于净菜超市，故没有可比性；金鼎镜街项目近期已交付，沿街商铺依靠镜湖旅游资源及项目自身风格特色，其商业主要定位为娱乐、休闲、餐饮，目前门面已售罄；同时，位于赭山西路的联盛国际商业广场项目，依托两站广场、城市主干道北京路等汇集的人气，极力打造所谓的复合型一站式购物商业模式。但由于各种原因，项目工程进度缓慢、市场也对该项目能否做到如前期宣传那样深表怀疑。但其商业规划布局对本案商业部分有一定的参考价值。; 综上所述，在当前芜湖市场中，位于核心商圈的项目很少，可以说是僧多粥少，在相对空白的市中心商业市场环境下，本案商业拥有难得的商业机遇，能准确把握市场时机、准确定位、同时能吸取融汇中江广场营销、经营、管理失败的教训，本案势必能再度掀起芜湖新一轮商业投资风潮。;2、写字楼部分：在本次调查中重点对侨鸿、凯帆、金鼎、泰鑫四处写字楼项目进行调查，除融汇·摩根100项目营销还未正式启动外，以上四家均已开盘销售，其中侨鸿为现房并提供相应装修配套外，凯帆和镜街均在2009年交付。从当前销售和成交情况分析，写字楼整体成交量少，办公市场销售整体不是非常理想；尽管在政策层面上，对于个人购买写字楼解禁，但银行贷款按揭政策依旧比较严格，公积金不得购买写字楼等政策，制约了一部分购买群体的购买需求 (相关政策见第三部分内容) 。当然，随着“住宅禁商”范围的不断扩大，也催生了一部分市场需求。市场需求方面，企业自用型购买已不再是写字楼市场的主要消化群体，调查发现，部分民营企业老板个人均有意愿购买写字楼。随着芜湖经济的持续高速发展，写字楼的需求势必进一步扩大，尤其是中小型企业的需求力有上升的趋势,承租难依然是近年写字楼的真是写照。目前芜湖市可以承租的写字楼屈指可数，银座大厦、三泰大厦、外滩3号、新时代商业街、和平大厦，而这些写字楼大多数集中在镜湖区，租户群体差异不大，主要是保险公司、物流公司、船务公司、贸易公司、大型企业皖南办事处、装修、广告策划等中小型企业。; 综上所述,一方面,当前在售写字楼销售面临很大销售压力,另一方面,对地段好、配套全的写字楼需求不断升温，这也说明，写字楼有较强的市场需求和投资价值，只是在消费理念、价值引导、政策扶持等方面还需要一个过程。对于本案来说，虽然不是定位为纯办公写字楼，但如果我们在产品规划、定位及配套、服务等方面下足工夫，发挥项目区位等优势，以适中的户型面积、适中的价格推向市场，必定会受到市场的欢迎和认可；;发现问题;本体条件分析;本项目的营销难点;案例研究;案例研究汇金广场建筑的KPI体系;*;*;*;案例启示：地标型建筑的KPI体系; 通过前期调研， 芜湖市场上缺少一个能够满足地标建筑KPI要求的综合体项目。;对城市要素的占有;;打造商业地标的形象，传达汇金广场的价值;*;中心的中心！;Heart of the City！;城中之城！;是芜湖商业地产市场上的No.1！;战 略 总 纲;卖 点 梳 理;本项目的核心卖点; 地段的价值：本项目处于城市核心区，同时是城市重要的经济发展带上；;房屋财富化;地标的价值;形 象 定 位;城市核心区 首席综合体; 整体形象表达;What are you paying for?;For the most valuable land in the city;For outstanding design and quality ;For top-grade service and facility ; 物业形象表达;[关键词语] 品质/标准 [推