广电“大观天下”营销战略与策略改.ppt

职业构成： 年龄构成： 客户职业以企事业单位的高管为主，私营及个体户的比重较大。（电信，金格，地矿） 客户的年龄以30-40岁的群体为主。 成交周期： 通行工具： 成交周期主要在二周内，当天成交的客户比重也较大 客户通勤工具主体以自驾车为主。（昆明有车率较高） 考虑因素： 客户购房考虑因素为区位、价格，户型，周边配套为主。 信息来源： 信息途径以春城晚报、朋友业主介绍、及短信为主 客户特征总结 1、该群体主要以改善性购房为购房目的，置业次数多数是第二次或者第二次以上。 2、客户区域来源主体以南市区及西市区为主。 3、客户职业构成主要以企业高管及私营个体户所占比重最大。 4、客户信息途径主要以春城晚报、朋友介绍及短信为渠道。 5、客户考虑购房的主要因素依次为价格、区位、户型、配套。 * 项目纷纷入市， 面对政策压力， 企业亟需寻找突破！ 本次房交会共有21个城中村改造项目参展，占昆明主城区参展项目的58.3%。其中7个项目在售，4个项目处于蓄客阶段，10个项目处于项目展示阶段。 这些城中村改造项目都处于较好的区域位置，且物业种类丰富，大部分都涵盖了住宅、商业、写字楼、公寓等业态。 参展的城中村项目总占地约1.43万亩，占昆明所有参展项目的68%；总建筑体量约2600万㎡，占昆明所有参展项目的90%。其中未售项目总占地约1.18万亩，建筑体量约2000万㎡。 位置优越，大体量，物业种类丰富，成为昆明城中村改造产品的共性特点。自2008年开始的城中村改造计划，到今年已经3年多的时间，昆明即将迎来城中村超大体量产品集中供应的时代。 2011春季房交会昆明地产市场放量统计 地区 占地总面积 建筑总体量 未售总占地 未售建筑总面积 昆明 约2.1万亩 约2800万㎡ 约1.3万亩 约2100万㎡ 近郊 约0.7万亩 约600万㎡ 约0.4万亩 约450万㎡ 供给面积大。春季房交会已统计到的昆明主城区内供应总体建筑面积为2800万㎡，其中未售项目约占2100万㎡，以此预估未来主城区供应面积有可能超过5000万㎡，按照目前多数规划项目体量分布（按商业体量20%，住宅体量64%，回迁体量16%计算），商业体量将超过1000万㎡，住宅体量将超过3200万㎡；以目前多数楼盘的体量考虑，开发周期约在3—5年，综合安宁及呈贡的地产投放，每年的投放量将超过1000万㎡，体量惊人。 昆明地产市场供应量分析 市场面临集中供应， 未来市场竞争激烈…… 竞争分析 核心竞争圈层 项目名称 营销节点 熙翥苑 在售 美城国际 展示 文化空间 展示 碧鸡名城 展示 安康景苑 展示 项目名称 熙翥苑 项目地址 安康路与永康路交叉口 开盘时间 2010年11月13日 开发商 银鹏房地产开发有限公司 物业形态 公寓、商铺 用地性质 商业 占地面积 13592.9㎡ 建筑面积 41251.8㎡ 容积率 3.98 商业面积 5221.88㎡ 绿化率 32.5% 建筑密度 26.5% 总户数 600 车位 368 均价 公寓：8800元/㎡ 面积区间 公寓：28-149㎡，商铺：10-100㎡ 层高状态 A座14层，B座28层，C座18层，1-2层均为底商 动态追踪 公寓尾盘销售，商铺正在认筹（5万/张） 项目名称 美城国际 项目地址 人民西路和翠羽路交叉口 开发商 美城房地产开发有限公司 物业形态 住宅、公寓、写字 楼、商业 占地面积 86.7亩 建筑面积 36万㎡（地下建面11万㎡） 功能划分 鱼翅路以北 独立区块为商业金融建筑， 为100米高的甲级写字楼，裙楼为五层的商业、娱乐、休闲中心 沿鱼翅路 为四栋高层的SOHO小型办公楼，一至三层为沿街商业 地块南侧 为六栋三十三层至三十五层高层住宅 动态追踪 项目目前处于形象展示阶段 项目名称 文化空间 项目地址 昆明市西山区西坝路 开发商 中天文化发展有限公司 物业形态 住宅、商业、写字楼 项目分期 3期 规划面积 310亩 项目简介 项目突出文化产业特色，以文化、商业消费为主线，建设集休闲娱乐、购物消费和文化创意、文化商务、文化产品创意、生产、流通为一体的昆明首席城市文化综合体。同时，“文化空间”是西山区的重点文化产业项目。 项目名称 碧鸡名城 项目地址 昆明西山区土堆村 占地面积 314.7亩 建筑面积 639万㎡ 容积率 1.98 绿化率 55% 总户数 预计2000 面积区间 70-200㎡ 项目一期 总共由10栋住宅组成每栋从28层到43层不等，其中有2栋为回迁楼（1#和2#），底下1-3层为底商 动态追踪 目前项目处于前期项目展示