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稳定房价对策的研究 　　摘要： 　　2005年以来，全国房地产价格不断攀升，高烧不退的房地产价格不仅影响国民经济的健康发展，同时也加速社会贫富两极分化，加剧社会矛盾。从房价构成的视角出发，研究高房价形成的原因，并为房价回归到合理水平提供政策建议。 　　关键词： 　　房地产价格；房地产税费；土地供给 　　中图分类号：F2 　　文献标识码：A 　　文章编号2012 　　1　房地产市场的现状 　　房地产价格不仅关乎房地产行业和国民经济的健康发展，同时也事关社会的和谐与稳定。从2005年以来房地产价格一路暴涨，泡沫不断积累，为使房地产市场平稳健康发展，抑制投资过热，政府出台了规范土地交易，上调利率等一系列的调控措施。2008年美国次贷危机对我国经济影响开始显现，政府开始采取一系列措施，刺激国内房地产市场的发展。到目前为止，房地产价格明显高于其合理价格水平，为了防止房地产市场泡沫化，促进房价回归到合理水平。近几年来，国家先后出台了多项房地产调控措施，尤其是2010年4月国务院总理温家宝在主持国务院常务会议时颁布的“新国四条”堪称史上最严厉的调控措施。据国家统计局网公布的近4个月份以来的数据显示，房地产价格呈现稳中趋降态势，但房地产价格仍然远远超过居民的收入水平。国务院总理温家宝今年4月13日主持国务院常务会议表示：房地产价格尚未回归到合理价格，要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。2012年以来全国房地产销售情况如图1所示： 　　2　近几年高房价形成的原因分析 　　房地产价格是指在房屋开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格的集中货币表现，在市场经济环境下房地产价格又受到供给和需求的双重影响。房地产价格构成如图2所示： 　　其中销售与管理成本企业完全可以控制，而且占房地产价格的比重降低，所以对房地产价格的影响不大。利润是企业收入扣除成本费用后的剩余，是一个结果，对房地产价格的影响极小。据统计建安成本占到房地产价格的10%左右，同时与房地产价格上涨幅度相比，建安成本的上涨幅度较低，因此建安成本与房地产价格上涨之间没有必然的因果关系。经研究作者认为两个因素在房地产价格上涨过程中起到了重要作用。 　　2.1　高地价，推高房价 　　房地产市场与土地市场是紧密联系的两个市场。土地是房地产的主要原材料，土地的价格很大程度上决定房地产的价格。土地价格通过影响购房者的预期和房地产的构造成本两个方面来影响房地产价格。 　　（1）土地出让后，其价格反映了开发商对这区域未来房地产价格的预期，过低或者过高的地价被认为蕴含了新的信息，这一信号传递到房地产市场中，会影响购房者的预期和决策，从而导致了房价的波动。 　　（2）土地作为房地产的主要材料，严重影响房地产构成本，因此高地价推动高房价。在我国当前的制度形式下，地方政府作为土地资源唯一供给方与其交易规则的制定者，对土地资源有绝对的话语权，而需求方是房地产商充分竞争的市场格局。与政府划拨和协议出让相比，现在采取的招标、拍卖和挂牌的土地交易方式减少了政府的寻租行为，但是在市场经济条件下，价高者将得到土地，这将导致房地产开发商的恶性竞争，哄抬地价，造成土地价格一浪高过一浪，房地产开发商通过提高房价把土地成本以及其中的灰色支出全部转移到房地产价格中去，最后由消费者买单，高地价成为推高房价的罪魁祸首。 　　2.2　房地产税费是房价上涨的重要推动力 　　房地产行业在要素供给和产品市场结构等方面具有特殊性，单纯依靠市场的力量是极易形成垄断的行业，因此需要政府发挥其特权优势，对房地产行业进行必要的调控。房地产税在政府对地产行业、商品房价格进行干预时发挥了积极作用，对房地产行业的健康发展起到了重要的作用。但是随着房地产行业的不断发展，房地产税费的名目不断增加，税收额度不断增加，成为推高房价重要原因。截止到2012年，房地产方面的税费高达60多项，其中10多项税，50多项费，和15年前相比，不仅税费项目在增加，收费标准也在增加。条目繁多的税费房地产税费通过两方面影响房地产价格，一是房地产税费的过重影响开发商的开发成本，影响其利润空间，降低房地产商的积极性，从而减少房屋供给，供需失衡，推高房地产价格。二是通过税收转嫁的方式，内化为房价的重要组成部分。 　　3　房地产调控的政策建议 　　3.1　完善土地供给制度 　　（1）改革土地招、拍、挂制度，完善土地价格管理。改革单纯依据价格高低的评标方式，将项目规划设计、公司经营状况等因素纳入到评标范围内，通过调控地价引导房地产市场价格回归到合理水平。建立规范的基准地价确定和公布制度，以基准地价为依据调控和引导房地产市场价格水平，及时公开信息，增加信息透明度，防止