上海松江绿庭广场公寓复合中心项目定位初判.pptx

谨呈：绿庭集团如何集合复合中心的竞争优势 —绿庭广场公寓部分定位初判版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目指标 位置松江新城新松江路南，嘉松公路以西，属新城核心区位总用地面积7.9万平方米可建设用地面积2.4万平方米 公寓部分7.4万平方米新城距上海市区40公里上海最早开发的新城之一新中心松江新城中心距松江区政府500米最后的盛宴区政府核心位置最后一块待开发地块上海核心新城核心新城市资源的集成政府规划：区政府大楼、松江图书馆、松江新城核心商务区、松江工业园区、松江科技园区医院：上海第一人民医院松江新城分院；公园：7万方市民广场、9万方开放式绿地公园；大学城：占地面积近8000亩，建筑总投资约53.3亿元。至2005年9月，规划的上海外国语大学、东华大学、华东政法学院、上海对外贸易学院、上海工程技术大学、上海立信会计学院和复旦大学上海视觉艺术学院7所高校都已入驻大配套：开元大酒店、建设银行、乐购、易初莲花、易买得、国美；一城九镇松江新城规划全部兑现最后的地块开发实现绿庭“新城市主义”开发核心的区位22万新都市综合体集聚中心综合效能9号线08年通车徐家汇两河交汇商住用地创建居住体验新模式本项目给了我们太多的兴奋点报告核心制订“以快速获利为前提”的开发策略项目定位目标定位对象：绿庭广场整体项目启动区，建筑面积约为7.5万方；定位目标：1）以快速回现为主要目的，为后续商业、宾馆和写字楼开发建立资金基础；2）充分实现启动区开发价值；本项目启动区可选取物业方向有三个，具备不同的价值特征，需要从市场角度，结合开发目标予以定位；产品类型产品特征物业价值梯度价值回现方式回现难度普通公寓满足普通居住需求物业价值一般直接销售回现回现速度较快，且不需要经营增值服务式公寓具备常规酒店服务内容，高于普通公寓物业价值高于普通公寓出售/出租都可获取收益小户型、低总价使得回现速度较快，但是需要投入经营成本酒店式公寓具备中高端酒店服务，甚至借助品牌管理公司运作，具备强烈的商务服务和酒店功能；物业价值最高出售/出租都可获取收益需要酒店品牌经营，在成熟市场下，缺失经营，物业价值难以提升，但是低总价仍使其具备快速销售回现的优势目标定位形成的思路 市场－从市场寻求开发条件； 本体－从开发目标结合项目本体，设定项目定位； 案例－借鉴其他案例获取解决关键问题的思路； 定位－阐述定位和价值的物业发展支撑体系；客户锁定—客户定位流程 产品功能偏好过滤 物业价格潜在客户类型（购买力类型） 可承受家庭年收入物业总价 目标客户锁定 目标客户简述产品情感偏好过滤 物业面积购买力产品偏好模型功 能 偏 好 生活型经 济 型工作型中 产 型教育型运动型富 裕 型休闲型 赡养型健康型富 贵 型富 豪 型 情 感 偏 好拥有型商务型文化型精神型奢华型投资型二老空巢健康型三代同堂生活型儿女立家中大学3口之家生活型工作型丁客家庭健康型教育型赡养型幼小3口之家新上海人中学3口之家教育型生活型赡养型已婚丁客三代同堂运动型工作型新婚族单身丁客休闲型单身E族工作型家庭结构产品偏好模型健康养老（51-60岁以上）品质家庭（41-50岁）都市新锐（26-40岁）新新人类（22-25岁）松江地区客户分布模型地铁9号线根据文荟峰景、三湘四季等项目客户来源分析，判断原新城地区客户分布以本地居民为核心。结合地铁9号线的影响作用，以及现在市场热销项目客户分析，客户辐射至90分钟车程客户项目客户定位地块产品类型 面积（m2） 总价（万元） 首付（万元） 商业贷款（公积金贷10万） 月供（20年）HD酒店式公寓50－6575－9715－2050－873773-6566普通公寓（2房）75－90112－13522.4-2779-985962-7396普通公寓（3房）115-140172-21034-42128-1589661-11925这样的价格区间必然决定了高于70/90项目的客层定位购买力模型定位房 屋总价（万）首付30%公积金10年贷款月供1000商业贷款商贷月供（20年）家庭可支配稳定年收入（万）基本客户类型延伸客户类型4012101814075.6经济型中产型5015102519557.860181032250210.080241046359714.4中产型富裕型经济型100301060469118.8120361074578623.1150451095742829.72006001401094743.8富裕型富贵型中产型3009002101642065.640012002802189487.6500150035027367109.5富贵型富豪型100030