郑州溥和实业西丽项目竞标提案中原.ppt

报告结构 宏观市场分析——郑州房地产市场经过08年前快速发展，现正步入下降通道 宏观市场分析 / 郑州房地产市场环境小结 区域市场特征总结 报告结构 定位阐释 美中·万象城——创造城市生活魅力 ——繁华、便捷、活力、和谐—— 万象——富有变化，充满想象空间 释义：一切事物或景象 特点：应用广泛，琅琅上口，意义深远、浮想联翩 定位阐释： 万象城功能特点：多元、互动、新生 报告结构 开发环境分析 结构 项目N1地块规划现状 项目N1地块规划现状 项目N1地块规划调整原则 产品规划——板塔结合，提升容积率 板楼斜向布置 板楼朝向与正南夹角在20-60度时，建筑间距系数可降低为1.4H，规划设计时充分利用朝向与日照的关系，摆好住栋，以节省土地，对活跃小区规划的布局形式也有一定好处。 板楼塔楼结合 板楼间穿插排布点塔，最大化利用土地，同时保证产品日照、间距、业主居住感受； 利用住栋斜边单元 斜边单元优势：斜边单元轮廓线舒展从而独有的外墙面积增大，且争取了更大的采光面，故斜单元采光通风较好；斜套型视线开阔，结合景观资源、立面设计易出彩，有利于小区形象的提升。 项目N1地块规划修正建议 规划调整及修改建议 报告结构 产品价值 = 交易前的感受 + 交易中的感受 + 交易后的感受 + 产品使用感受 问卷调查部分： 40岁以上客群主要置业动机：为子女购房的比例明显上升 30岁以下以刚性自住为目的客群占据主导地位。 家庭结构、置业次数、置业目的交叉分析显示： 首次置业行为在各种家庭结构中都占据最高比例； 二人（含）以下的群体大都为初次置业、自住为主，婚房需求明显。 家庭结构、置业目的、年龄层交叉数据来看 从购买动机上看，二人家庭以自住居住需求为主 四人及以上家庭结构以自住为置业目的同样突出。 经出示地图，大概了解本项目位置后，被访对象认为最大的问题是： 项目所在区域的交通状况 医疗、学校基础配套 关注要点重要性排序为： 价格 交通 区域环境 生活配套设施 户型设计 物业管理 被访者户型需求： 三房（48%） 两房（39%） 功能性需求明显。 被访者户型面积需求： 90-120㎡ 占42%； 60-90㎡占36% 面积需求趋于务实理性。 46%的被访对象所能接受的最高单价在3500－4000元/平方米 3500元/平米占26%； 只有约10%的受访对象选择接受4500元/平方米以上。 38%的被访对象能接受的总价在21－30万之间； 27%的人选择31－40万； 13%的被访者选择接受40-50万总价； 付款方式方面： 79%的置业者考虑贷款买房（含公积金）； 选择一次性付款的置业者占样本总量的21％。 首付额度的支付能力集中在8－15万，有55%的受访者 首付在25万以上的只有3%，对大户型或高档房产的需求较少。 数据显示，76%的被访对象能承受的月还款额在2000元以下； 2000-3000元/月还款能力的客户占17%。 户型需求与户型交叉分析： 一房：60平米以下； 二房：60－90平米； 三房：90－120平米； 四房：144－160平米 四房以上：160平米以上。 12%的16~25万首付款对应舒适型两房和入门级三房； 25万以上则集中在舒适型三房的需求。 结合户型、面积、总价支付能力交叉分析，目前住房需求集中在总价在40万以下、60~90㎡的两房、总价50万以下、90~120㎡的三房。 被访对象的房地产信息来源集中在： 报纸（47%） 户外（20%） 网络（19%） 紫荆尚都、美林河畔、未来名家、滨河花园 、和枫苑、力宝前城 居住舒适度：建筑密度（压抑感）、层高、采光 2 * * * 我们面临的问题 三重高压： 高密度产品、高总量、高速度 大盘林立： 正商孔雀城、橡树玫瑰城、弓 庄、本案 四面埋伏： 人文资源缺乏、自然景观缺乏 、铁路、涵洞不利因素 解决方案 充分挖掘产品差异化优势：低门槛、功能性、 高得房率，强调产品优势 以贴近市场的价格策略，加速推盘快跑制胜 营造社区居住氛围，提升物业服务品质 加强内部园林景观，增强产品竞争力 通过规划、产品价格、客群特点规避不利因素 加大推广力度，促进客户积累 低价产品冲击，营造热销局面，促进成交 增加调价频率，植入保值、升值概念 住宅消费刚性需求是目标机会 竞争对手不具备的是可能的机会 刚性需求 功能产品 项目配