江苏鑫苑·景园项目定稿2010-.ppt

* 《都市晨报》 ?都是晨报在当地影响力较深，是开发商广告投放必选报媒； ?淮海晚报发行量达10万份，各报刊点均有售； ?整版23.6×17.5，封面1/2：88000元。 《彭城晚报》 ?主要受众为企事业单位以及普通市民，日发行量5万份； ?首版1/2，24X17, 彩版：60000元。 徐州市房地产项目广告推广最常用的三大主流报媒—— 报纸是徐州房地产项目主要的推广渠道，都市晨报、徐州日报传播广，深入度较强。 《徐州日报》 ?淮安日报在当地日发行量达9万份，且影响力较深 ?整版35×49，效果较好的二、三、四版：80000元 媒体渠道—报纸媒介 作为另一重要媒介的户外广告牌使用最为广泛，宣传效果较突出。 媒体渠道—户外广告 位置：盛佳大厦（古彭广场西侧） 规格：45M*5.05M 7.35M*5.05M 价格：68万/年 供给单位：支点广告 位置：古彭大厦（古彭广场西侧） 规格：200㎡左右 价格：30万/年 供给单位：同步广告 位置：解放桥轻工大楼 规格：15.8M*5.8M（面南） 16M*5.8M (面西） 价格：30万/年 供给单位：支点广告 位置：淮海西路与矿山东路 交叉口 规格：32.3M*8M 价格：16万/面/年 供给单位：煜丰广告 位置：京福高速口 规格：6M*8M 价格：16万/年 供给单位：同步广告 * 媒体渠道—车身广告 公交线路 起止时间 起止站名 8W 6:15-19:00 宣武市场—大鹏镇 64W 6:10-19:00 民馨园—淮海食品城 65W 6:10-21:30 生物工程学院—民富园 603W 6:00-19:00 食品城—西苑小区 608W 6:00-22:00 西苑小区—黄山新村 建议： 推售策略 小步推售，保证市场曝光率，吸引客户保持对项目不间断的关注，每一批次推售物业依据市场时机调整推售量； 产品优劣排序，分批价格上扬，为购房者造成恐慌心理； 以高层住宅为主要回款支持，快速销售。以多层房源为利润支持，中速去化，保证利润。 根据项目本身属性特点以及销售回款要求，我们认为项目在推售方面需要遵守以下原则。 销售原则 高层物业优劣排名： 1 # 2 # = 3 # = 4 # 5 # 洋房楼物业优劣排名： 14# 13 # = 11 # = 12 # 6 # = 8 # = 10# 7 # = 9# （信号塔影响） （楼间距较小） （入口及车库影响） （中心景观） （采光较好） （4，6联排） （8联排） 产品优劣排序 2010.3 时间轴线 2011.12 推售节奏演示 2010年 2011年 2010.7 2010.11 2011.3 2011.6 首次开盘 二次开盘 三次开盘 四次开盘 销售节点 1#、2# 13#、14# 3#、4# 11#、12# 5# 6#、7# 8#、9#、10# 节点把控 销售中心盛势公开 2010.6月底 样板房璀璨公开 持续期 +二批开盘筹备 持续期 +三批开盘筹备 持续期 +四批开盘筹备 备注：推售节奏有序进行， 以上只是初步排售计划，实际将根据项目实际工程进度进行调整！ 预热期 * 推广策略 * 重要节点 战役安排 推广安排 形象登陆期 产品导入期+首次开盘 持续期 第二阶段 市场攻击 第三阶段 形象深入 深度营销 第四阶段 二次开盘准备+开盘热销 第一阶段 项目导入 10/3 10/5 10/7 10/9 10/10 10/11 10/12 形象深入期 销售中心、样板区 落成 首次开盘 二次开盘 高层+洋房 高层+洋房 推广节奏演示 品牌营销 体验营销 圈层营销 品牌导入 体验系统亮相 形象深化 产品卖点分层演绎 圈层启动 【分阶段推广核心策略 】 第一阶段2010.3—6月 品牌导入期，形象初步建立 目标 以“鑫苑·景园品牌植入、板块价值预热”拉开项目品牌传播的序幕。启动鑫苑·景园品牌（理念品牌、资本品牌、专业品牌、人力品牌），以开发商的美誉度带动项目品牌，充分演绎品牌价值。 主题 卓筑中原，以品质征服世界 主城都心，得名宅以传世 城中央 新古典主义 国际生活典范 阶段工作 传播形式：面向城市，广度营销 户外阵地、矿山路围墙、定向短信强攻、软文、报纸（媒体的广度、深度、一定要强）、 销售道具的准备： 形象折页、概念楼书；户型单页； 一营销事件： 品牌形象的高调面市； 鑫苑品牌的媒体炒作； 推广目标：品牌营销、地段价值 鑫苑中国—— 苏州体验之旅 【活动营销 】 鑫苑中国精品品鉴之旅苏州行活动（持续性事件） - 活动时间：2010年5-6月（分2批次） -