思源经纪：2009国悦府项目初步思考.ppt

小户型产品—卫生间： 墙面：可选用高级墙砖，局部搭配马赛克 地面：高级防滑地砖 顶部：环保防水乳胶漆，或铝扣板吊顶，配镶嵌式灯具 卫浴设施：建议选用杜拉维特、唯宝等德国知名品牌， 并且保证卫浴设施的品质，浴缸的品质尤为重要 五金：进口知名品牌龙头、花洒、毛巾架等 家电：配备品牌洗衣机 项目相关建议——精装建议 小户型产品——精装修风格建议——经济实用 考虑到小户型产品客户对于物业最终使用功能的需求，建议在装修风格上，可另追寻一种力求简单，实用的装修风格，满足客户对于经济、使用等多方面置业需求。 项目相关建议——精装建议 小户型产品——精装修标准建议（经济实用） 装修标准：300 ~ 500元/平米 小户型装修标准 功能室 地面 墙面 配置 品牌 档次 国产 进口 客厅 地砖或木地板 涂料 百叶窗、窗帘 一般品牌 （装修材料） —— 中档 厨房 地砖 墙砖 —— 一般品牌 —— 中档 卫生间 地砖 墙砖 花洒、坐便器等 一般品牌 —— 中档 卧室 地砖或木地板 涂料 百叶窗、窗帘 一般品牌 （装修材料） —— 中档 进户门 三防门 —— 一般品牌 中档 项目相关建议——精装建议 项目装修建议——公共空间 公共空间装修标准 项目 装修标准 外墙 面砖、石材 走廊 高档石材 窗材 断桥铝合金 大堂 地面、墙面：高档石材 电梯厅 高档石材 车库配置 首层和地下车库的单元入口采用掌型仪识别系统 其他配置 首层大堂设置集中信报箱 电梯品牌 奥的斯或其他进口品牌 安保系统 电子巡更、24小时保安巡逻 智能化设施 户内设置彩色显示屏可视对讲终端 供水系统 厨房、卫生间提供24小时热水 空调新风系统 中央空调 精装修标准建议 项目相关建议——精装建议 小结 产品划分 精装风格 价格标准 装修标准 满足人群 大户型 新古典 6000元/平米 全成品交付 自住 小户型 现代简约 4000元/平米 全家电，不含家具 自用、投资 经济实用 300~500元/平米 墙、顶、地、卫达到使用标准即可 办公 项目相关建议——配套建议 会所 为最大限度满足未来客户的生活舒适性与私秘性，建议本案利用部分地下商业面积，设立家庭会客式私属会所，作为家庭空间的延伸。 项目相关建议——配套建议 车场 本案共计700余个车位，为提升项目品质，同时保障业主居住的舒适度与便捷性，建议在地下停车场设置候梯大堂，同时设置专属型司机休息区。 项目相关建议——配套建议 其他 本案产品户型多为200-300平米之间，从户型尺度以及居住私密性等多重角度考虑出发，建议本案利用地下空间，为保姆、保洁等相关人员设置集中型居住区，并以出租方式进行运营，既方便业主居家，同时保证项目收益。 项目相关建议——高科技应用建议 智能化家居系统 传感器/探头 红外幕帘传感器 窗磁传感器 视频监视/w位移传感器 智能家电 智能影音设备，电视机、音响等 智能冰箱 智能电饭煲 智能洗衣机 智能微波炉 执行器 窗帘控制器 电源插座控制器 照明控制器 家庭智能网关 手机无线遥控 电话接口 统一控制界面 项目相关建议——高科技应用建议 智能化家居系统 项目相关建议——高科技应用建议 室内新风加湿系统 项目相关建议——高科技应用建议 车辆远距离识别系统 运用先进的车辆识别仪器，对业主车车进行自动识别，同时自动为业主车辆打开入库通道，安全、便捷。 区域市场分析——小结 通过对市场个案调研，得出区域市场具有以下特性： 产品：户型多以三居为主，面积区间弹性较大。 价格：与户型及面积区间，基本上成正比，尺度越大，价格越贵。 速度：从09年近三个月去化速度来看，小户型产品为主的项目月均去化在23套左右（国海 广场），大户型产品为主的项目月均去化速度在4—5套左右。 精装标准：区域内项目精装标准在3000——5000元/平米之间，标准多样，缺少全成品现 房。 其它：多以产权年限70年的纯居住类物业为主。 二、项目本体分析 基础信息 产品分析 小结 项目本体分析 项目本体分析——基础信息 地址：海淀区复兴路51号 物业类型：公寓、底商 发展商：北京北亚华欣置业有限公司 周边设施： 翠微百货 翠微广场 宝岛眼镜 康亚药店 中复电讯 大明 眼镜 占地面积：2.4万平米 建筑总面积：16万平米 主力产品：以1000平米360℃空中别墅， 200平米～300平米私人 观礼豪宅及100----200平米铭士雅邸，共293席级品精装私人首府。 项目本体分析——产品分析 规划指标分析 总规划用地面积（公顷） 2.39 总建筑面积（平方米） 159515.30 地上建筑面积 102281.30 地下建筑面积 57234.