中原出品2011年10月大连房地产市场盘点201111082011-.pptx

;推 出 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。 成 交 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。 存 量： 已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。 潜在供应量： 项目中还没开工建设的建筑面积。 项目总销售率： 项目总销售套数/项目总套数。 潜在地块： 市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息。 储备地块： 未开发地块。 剩 余 量： 已开发项目的剩余供应量。 储 备 量： 未开发土地的总建筑面积。 外地客群： 以常用手机号码所在地为准。;;;宏观市场动态分析;政策、经济篇;;;;;;城市发展规划篇;;;皮口炮台高速公路起点为普兰店市皮口镇，与丹大高速公路相连接；终点为瓦房店市炮台镇，与长兴岛疏港高速公路对接，并通过枢纽立交与沈大高速公路互通。路线全长44.015公里，皮炮高速公路使皮口港区有了一条与沈大高速公路直接连通的快速通道，通过在炮台镇与长兴岛疏港高速公路实现对接，打造出一条横贯大连黄渤海沿线，连接沈大、丹大两条高速公路以及黑大、鹤大两条国道的东西向公路大动脉。;;土地篇;;地块编号;;大连市内四区住宅市场整体分析;;;;;现阶段刚需和首改客群占据主流，决定了舒适型两居及紧凑型三居成为当前大连市场需求主力。整体来看，70-110㎡产品成当前市场主力需求面积区间;大连楼市相对健康，本地的自住客群占比较大。政策影响导致市场对外地及投资客群进行再度筛选。预计未来在政策持续收紧的情况下，外地购房者来连置业计划日程将受到影响;大连市内四区细分区域房地产市场分析;泛星海区域;;;;本月别墅产品的入市和较佳去化，改变了区域产品的成交结构，区域均价出现结构性调整，继续保持在3万元/平方米左右的高位;;;;高新区域;大量新房源入市，形成房源有效供给，支撑区域可售量提升至42.86万平方米，实现环比增长45.3%;;;;若干项目的开盘影响了区域的产品供销结构：从面积上看，小面积产品成为区域供销的绝对主力；从总价上看，区域产品供销呈现两极分化；从剩余量上看，小面积产品滞存状况最为严重;区域客群结构在近年来政策的不断施压之下基本定型，外地、投资客群的数量较少，本地、自住客群成为区域购房者的绝对主流;;东部区域;;;;;;;;中心区域;;;;;;;;甘西区域;十月甘西可售量27.94万平方米，环比下降31.2%，同比下降22.7%； 本月区域开盘项目较少，多数楼盘只是针对“黄金周”和房交会推出了少量新房源； 本月秋季房交会召开，多数开发商根据展会上客户反馈的信息，对后期的营销策略进行了调整，放缓了推盘速度，使区域可售量大幅度减少。预计十一月份区域新开盘项目不会太多，可售量较本月基本持平。;区域目前存量为97.81万平方米，潜在供应量为208.14万平方米，多集中于机场区域，且主要体现在区域内几个大型楼盘上； 目前来看，限购政策没有松绑之意，市场观望氛围浓厚，多数开发商改变营销策略，开发速度放缓，存量大幅度转化为可售量的空间不大，预计下月可入市量为8万平方米； 区域巨大的存量及潜在供应量使区域在成为热点的同时，区域未来市场的竞争也将愈加激烈。;相对“金九”开发商大幅度增加入市量刺激成交，本月区域只有少量楼盘推出新房源，消化速度较上月明显放缓，成交量大幅降低;十月甘西区域成交价格有所上涨，结构性调整为主要原因;产品去化主力面积区间在71-120㎡ ，总房款在80-120万之间；个别高端项目成交拉动总房款成交价格;对比目前大连市内各区域价格水平，甘西的价格优势依旧十分明显，吸引着大量的刚需客群前来置业，未来随着区域内产品品质的提升，改善型人群也在相应增加;;甘北区域;十月份甘北区域有少量项目开盘，本月可售量13.6万平方米，较上个月略有增加，环比上涨10.6%，同比上涨107%； 区域总体供应量较少，主要集在中几个单体项目，本月末福佳新城开盘给区域带来大量的新房源，可售量因此而增加； 预计下个月福佳新城还会加推少体量新品，但由于区域内其他楼盘房源已经基本全部推出，预计下月可售量将会小幅回落。;目前来看，限购政策没有松绑之意，存量高达100.32万平方米，表示着开发商谨慎入市的态度，尽量避免同类型产品集中入市； 相对限购政策，限贷政策对市场影响更大。贷款利率的上涨和贷款难度的增加，大大的增加了购房难度，开发商被迫放缓推盘节奏，延期入市，存量大幅度转化为可售量的可能性不大。;本月对比上个月成交有所增加，但成交量仍旧在低位徘徊，预计未来几个月新入市体量不会太大，预计