荆门电销中心项目前期定位方案演示教学.ppt

东湖国际模式 新天地模式 华侨城模式 住宅撬动 高起点规划，商住资源综合并重的打造全新城市板块——城市新中心； 先期以资源价值高的住宅启动。 商业撬动 集商业、上午酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物和居住为一体打造城市综合体； 优势特色商业启动，烘托区域价值。 商业结合旅游撬动 以国际视野、全新高度打造多功能复合的城市中心多功能区域； 旅游、商业、住宅配合开发。 本案没有一些案例中的强势自然资源和人造旅游资源； 本案有的是新城核心区位，大规模，有自建电销中心、写字楼和住宅和高价值潜力的商业配套。 本案 同为区域开发，案例中的三种开发模式对项目而言需要综合采纳借鉴 不同物业在城市综合体中所承担的功能 酒店 项目标志性物业， 定义项目整体档次 产品1 产品2 产品3 产品4 物业 功能 商业 可实现较高额利润，差异化其他项目，项目活力核心 写字楼 价值标杆， 可树立项目高端形象 住宅 保证开发商现金流来源，满足中长期居住者需求 既定的开发目标和限制条件下，需结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。 资金运营左右着项目最终成果，需要建立稳健的资本运作模式，明确回现的重点和影响因素 风险性分析之一 ——市政府的搬迁 市政府的搬迁直接决定新区的建设发展 搬迁的时间接点直接影响该项目的发展进度 政府配套企业的从业人员对该区域的人口导入有直接影响 风险性分析之二 ——交通等市政配套的完善 新火车站/漳河快车道的建成时间直接影响项目的开发进度 交通等市政配套的建设进度直接影响到市政府及园区产业的导入，是区域发展的排头兵 区域重大工程发展排期 漳河快车道建成 新区火车站建成 市政府迁入 人员导入及产业导入 思考点1：结合开发商自身产业导入目标，我司认为，保险电销中心作为省政府重点支持项目，先期导入难度小，通过保险电销产业的导入带动片区其他产业、人口的导入，因此电销中心应作为前期产品最先开发； 思考点2：住宅物业为项目主要回现产品，在周边新火车站、站前广场、漳河快速车道、项目保险金融产业导入带来大量人流等条件相对成熟，在首期进行住宅及社区商业开发，保证开发商迅速回现； 思考点3：在新区火车站建成、站前广场各类配套随之建成，展示面较好，住宅入伙、电销中心开张等一系列利好条件，我司认为在中期应导入商业及酒店开发。 思考点4：写字楼物业可作为后期产品开发，作为项目利润实现的主要产品。从新区成长的时间节点看，先期产业导入需要时间，企业单位对片区的认同度需要长时间培养，因此，可片区相对成熟后，启动写字楼物业。短期荆门仍以第二产业为主，第三产业比重小，写字楼市场容量小，贸然导入大体量写字楼风险较大。 资金运营左右着项目最终成果，需要建立稳健的资本运作模式，明确回现的重点和影响因素 前期开发 首期开发 后期开发 中期开发 项目 开发战略 8 前期战略：降低风险，优先进行电销中心开发 国华人寿自身产业发展目标 省政府重点扶持项目 物业对片区环境依赖性较小 保险电 销中心 保险电销中心 交通物流等 产业导入 公务员等 高端人士导入 漳河大道 市政府 新火车站 首期战略 政府配套 产业导入 站前广场 高端住宅+社区商业 首期开发：企稳回现，高端住宅产品及其相应的配套社区商业开发 中期开发：品质提升，集中式商业和酒店产品开发 火车站/站前广场建成运营 项目及周边住宅交楼入伙 电销中心建成开张营业 行政服务中心逐渐成熟 交通物流产业人员导入 高端居住人口导入 保险电销产业人员导入 行政产业人员导入 集中式商业+经济型酒店 后期战略：利润实现，通过写字楼产品实现项目利润最大化目标 价格 可接受度强 新城 发展成熟 CBD 概念成熟 片区 产业成熟 市场 需求成熟 纯写字楼 后期战略 05 策略层面 站在城市未来发展趋势如何看待项目300亩的开发战略 项目 开发策略 9 城市外扩+新区再造+行政新核三重背景下看待城市和项目未来发展 城市公交脉络（站前广场）的打通将使本项目尽享整个城市便利的生活资源； 城际火车站的转移使新区成为人流、物流、商务流集散点； 漳河快车道的建成驱动片区房产业、保险金融业、物流业、政府服务业等产业发展； 市政府的迁入使得本区域成为行政、商务、商业中心。 体现行政核心区城市价值和高度文明感的 荆门行政、商务、购物、休闲、居住中心 我们将建立 “城市行政新核大规模项目复合式开发理念” 即 多功能城市中心新峰值 ——“大荆门·CITY PEAK” ——“新南城·市府邻·CBD核心” 策略的展开全力服务于价值主张的充分树立和全面传递 前期开发：保险电销中心 建筑设计规范如何要求？ 人员密集型 （电销中心） 产品密集型 （专业市场/超市） 知识密