蛇口西商品房开发项目销售代理投标文件244P幻灯片资料.ppt

技术标书（正本） ;;　户型;核心问题思考 在项目营销过程中，我们面临最核心的两大问题;依托大南山和周边豪宅资源，商品房部分能否走资源型豪宅的高端形象，完成价值的最大化;我们的思路：;;2010年深圳市实现了生产总值9500亿元的经济目标，金融危机带来的全球性经济衰退对深圳经济产生一定的影响，但深圳仍然是中国大陆发展最快的城市之一;天量流动性下，信贷将无法迅速收紧，通胀预期中不动产、资源产品等将是避免资产缩水的避风港;调控政策步步紧逼，调控措施针针见血，虽然房价还是一路震荡上行，但中国房地产市场运行环境已发生变化;;固定资产投资略有下降，房地产投资大幅上扬，显示市场信心十足，未来房地产市场仍被看好;经济核心工作：控制通涨，积极的财政政策和稳健的货币政策;深圳市固资资产及房地产开发投资稳定增长，新开工面积355 . 17 万平方米，同比增长 8 . 3 % ; 2010年以来房地产政策解读;房地产主要调控手段;2007年与2010年宏观政策调控内容比较;土地供应情况;2009年及2010年全国房地产开发和销售完成情况;商品住宅供应量屡创新低;全市供求比1：0.82;深圳市房价走势稳中有升，南山片区升幅最大;南山区房地产二三市场走势情况;;;一轴、一中心，区域价值提升; 南山区房地产区域板块划分及分析;风云30年，蛇口再出发:“一轴一心三核”的规划将蛇口打造成为一个在国内具有产业领先、容纳国际各方人士、传承改革文化底蕴、充满活力的特色城区，再次成为中国的窗口，世界的蛇口。;旧改 项目;龟山别墅;目前竞争项目较少，但未来入市项目体量较大;近年南山区产品供应主要以大户豪宅产品为主，但后市供应户型有向小趋势。;公寓-类比项目分析; 万豪·月半山 MOON AND HILL;项目优势: 产品规划——板楼设计、大赠送面积、带精装修 产品全部采取板式设计，采光性、通风性良好； 环境/人文——山、海、园资源丰富 项目地处小南山脚下，紧临大南山、赤湾山，背山看海，周边拥有赤湾炮台、天后古庙、少帝陵等丰富文物古迹，同时簇拥月亮湾公园、荔枝公园、青青世界等公园，环境得天独厚。;项目劣势: 区位——老工业区，配套落后 项目地处南山区蛇口，属于深圳最早的工业区，不属于深圳传统意义上的聚居区，当地人对区域的认识对项目有影响。同时项目周围目前缺乏必要的生活配套。 环境——周边环境差 项目紧邻深圳主要货运通道，灰尘大、噪音大，高压线多。 项目自身——体量小、无标示性 项目总体量2万多方，无法形成成片开发和规模效应，同时项目通达性和昭示性均不好。;;价格支撑 （核心）;问题二;本项目借鉴点（启示）：;商品房-竞争项目分析;项目名称;半山海景·兰溪谷户型赠送面积大，公寓方正、奢雅、大气，大户型户户大露台，270度通风采光，一台一景，一户一色。 总建筑面积14.7万m2，高端户型定位，主力户型为170-210?m2的高层四房及280-400?m2的复式空间及HOUSE单位。户型拥有多层次全景露台、大转角凸窗、星光SPA浴室、天幕泳池，匹配世家一贯坚实厚重的气质。;竞争项目比较小结:;项目位置：;项目名称;项目四至及现状：;高档楼盘较多，生活配套较少;项目周边资源：;项目周边资源：;平面分析;A;公寓户型分析：产品线单一，70-78平米两房户型占95.5%;公寓户型分析:A1、A2户型;公寓户型分析:A3、A4、 A5、 A7、 A9户型;2、商品房部分：规划共三栋，层高23层;商品房户型分析：住宅11栋、12栋标准层户型规划;;景观，视野，噪音分析;SWOT分析——优势和机会;劣势（Opportunity） ;SWOT分析——对策;;类 别;项目价值认识：;;;项目运作方向 ： 商品房塑造项目的高端和豪宅形象，提升项目整体价值，差异化营销打造地铁物业品牌影响力;;大南山麓，绝版国际生态豪宅;案名主推：;备选案名：;公寓形象定位：;推广语：;备选案名：;户外形象：;主要楼盘客户构成;年龄区间;购房人群学历;改善居住 资源型豪宅;;公寓客户定位分析;公寓客户职业描述：;目标客户分析（公寓）：;住宅客户定位分析：;住宅客户目标分析;住宅客户目标分析：;园林设计不追求规模大，而注重园林的特色及细节处理，同时与大南山景观有效融合。;园林诉求：通过园林塑造增强生活气息，品味自然空间，提升居住品质。;园林景观——地铁上盖顶部的空中花园;开辟后山与大南山登山道，通过亭，路，铺砖提升附加值;建立区域边界： DIS体系区域识别系统DIS(district identifications system);社区入口和广场雕塑聚焦核心视点，提升社区整体形象。;导示系统 成为