营销推广-住宅区-中原-广东清远懿峰雅居人文社区项目营销执行细案教学材料.ppt

清远懿峰雅居营销执行细案;市场视察;;;市场视察;8、9月份新增供应量楼盘： 8、 9月近一个月里，清远市区有17个盘近4000套新品陆续面市（详见右表）。随着7月份成交量逐步回升，清远楼市成交均价持续高位企稳。大、小楼盘亦开始对下半年的市场份额有所觊觎。今年的金九银十在不断放量的市场供应中拉开了此次大战，各项目产品直面竞争激烈，清远买方市场则面临更多的“百里挑一”。;区域 ;全市;新城区版块竞争分析： 新城区从7月开始成交量持续上升，于清远市场走势贴近，清远市成交主贡献区域为新城区，其9月成交701套，占清远市场成交套数一半，成交均价较8月的5894.5元/平方米有所回落，为4825元/平方米，其主要为8月底9月初期间新开盘项目入市价格较区域平均价低而拉低新城区9月成交均价。 新城区十一黄金周期间共成交143套，占全市总成交量的59％，成交均价为6005元/平方米，创出新高。;北江两岸版块竞争分析： 北江两岸版块目前供应体量较大，产品类型主要为120-200㎡三房-五房高层洋房，区域价格较为稳定，去货较其他区域快，主打卖点为江景，并结合项目配套及产品进行价值输出。 8、9月市场成交不断上升，国庆期间凯旋花园二期、中裕·金鑫花园、丽景大厦三盘开盘，使国庆期间北江两岸供货量及成交也急剧攀升。面对市场、政策走向仍不清晰及近期新货的放量供应，各项目抓紧去货，今年第四季度区域竞争将更为激烈。;重点个盘分析： ;产 品：高层洋房 户 型： 【宾府7号】 78-138㎡两房-三房户型 开发周期：目前正处于三期开发 园 林：法式风情园林 价 格：毛坯均价5300元/㎡，带装修均价6000元/㎡（对外口径为带1200元/ ㎡，不带装修减去850元/ ㎡） 推售情况：10月1日晚【宾府7号】4S精装成品房开售， 【宾府7号】国庆期间推200多套，国庆期间售出将近150套。 ;占地面积：9212.15平方米 建筑面积：45899.92万平方米 产 品：高层洋房 户型面积：110-178㎡ 户 型：三房-四房 开发周期：目前正处于首期开发 建筑风格：现代欧式 园 林：东南亚水景园林 价 格：待定 推售情况：预计将于10月底开盘，将推出2栋32层、1栋25层高层洋房，共346户，以130方左右舒适性三房江景单位为主 。 ;;市场视察;市场视察;;关于懿峰雅居; Strengths（优势）;;;项目竞争状况分析：人们对居住环境要求越来越苛刻的今天，清远住宅市场产品琳琅满目，消费者左思右量，可谓“百里挑一”。目前清远市场洋房供应相对集中，竞争激烈，一线江景的稀缺资源仍为我案重要卖点，中高端江景洋房项目不乏，但独具特色，让市场与客户眼前一亮的项目仍旧匮乏。 机会点分析：凭借优质的一线江景资源发展高质素洋房项目，以独树一帜的项目形象拉开与同质竞争对手的距离。 突破点：市场上缺乏令人耳目一新的高端江景项目，属于二三线城市的清远对艺术的有着更多朦胧的印象，发掘城市对艺术的深入感知并融入生活，对促进城市、文化发展有着重要的意义。“艺术源于生活，又高于生活”，能把艺术与生活完美融合是城市与市民的共同进步，在清远市场树立“艺术生活”理念将是开创社区的艺术文化先河，将引起社会更大的关注。; 以新古典艺术为生活蓝本 打造清远皇家艺术殿园;3、目标客户定位;;;这是一个典型的左右分栏描述说明页面，大多数情况下这是我们报告的主要构成模块;;;;;这是一个典型的左右分栏描述说明页面，大多数情况下这是我们报告的主要构成模块;;4、营销策略;; ;懿峰雅居，追求的不仅是销售价格，而是项目文化价值与品牌价值的最大化！; 营销阶段部署;目前已完成项目围墙广告展示，需加快推广步伐，抢先拦截客户群，给市场以项目形象导入及告知，市场预热。 2011年4月开放临时销售中心接受L座诚意登记，6月正式开盘。;;从现场工程需达致效果上看： 2011年6月L座15层框架已出，可达至预售，由临时售楼部（丁香花园酒店）通往小区L座的道路修筑畅通；L座户型样板房建成开放；销售通道与施工通道需包装分开，正在施工区域需要进行围蔽施工并做围墙形象包装，施工物料及施工废料进行及时安排清理，营造出更为舒适的看楼环境。 ; 根据目前工程进度表，L座将于2011年3月30日完成1－5层框架，建议设置1/3样板层，共四间（位置于右图①），L座将带装修出售，样板层中其中两单位为交楼标准示范间，另两单位为样板房。为配合营销部署进度及工程进度，样板层设于4楼，配合营