07年土地增值税清算实务培训资料.ppt

欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 土地增值税清算鉴证业务准则 第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： （二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。 国税发[2007]132号 在建项目的改建 案例：山河房地产公司于2005年1月1日购入江山房地产公司转让的在建开发项目，支付5000万元，后续开发支出6000万。2007年12月1日销售完毕进行清算阶段。 请问： 1、能否享受加计扣除？ 2、扣除基数是多少？ 政策依据 第三十八条： 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： （三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 国税发[2007]132号　 应付未付政府款项? 为了鼓励开发，政府往往与房地产企业签定协议，将应收取的部分款项作为房地产开发企业的应付款项给予优惠，使房地产开发企业实际并不需要支付这笔款项。 税务机关做法；对于这种应付未付款不应作为扣除项目列支，同时要求税务干部加强对开发项目的土地成本的审核，转让土地使用权的应有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等，具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据等证明。有了这些证明，才能作为土地成本列支。 支付给讨债公司费用 ? 可以将其作为企业的管理费用列支 。 不能做为加计扣除的基数。 销售车库的成本列支 1、对外销售的车库 有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 2、业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 3、开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。 注：车位面积可通过测绘面积表取得数据 开发间接费用中列支行政性罚款的处理 房地产开发企业在“开发成本” 、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 开发间接费用中列支看护费等？ 开发成本中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的问题 ？ 处理办法：部分房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支 减免税金的部分能否视为已缴税金予以扣除问题 ？ 对房地产开发企业按照税法规定在转让房地产时可以少缴或不缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加的，其少缴或不缴的税款不得视为已缴税金在清算时进行扣除。 无产权的房屋销售？ 案例（19） 某房地产开发企业2002年初以1000万购入一块地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也没有，所以就给业主办不了产权，最后房子全部销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少年就住年，但没有证，问如何征税？ 税务分析（3） 《财政部?国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 税务分析（4） 细则规定，房地产开发的成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中并不包括借款费用。 第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容： （八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。 国税发[2007]132号　 税务分析(5) 总结: 因此，借款费用记入开发成本后，在财政部和国家税务总局未制定新规定允许扣除之前，计入开发成本的借款费用仍然不得作为