2018山东省东营市特易购东二店项目招商策略分析报告研究报告.pptVIP

Mall Strategy Mall Development Dept 招商策略 Mall Development Dept （新店） 东营东二店---招商策略 开业日期：2011. 09.15 商圈概况 城市等级及 商圈情况 交通状况及 客流分析 周边楼盘及 固定客流 周边现有 商业设施 商圈未来 发展前景 总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区 三类城市 东营的主要经济来源为石化产业，东营拥有全国第二大油田—胜利油田。新店坐落在东部新城区的边缘, 其商圈是北部和西部有限的住宅区和工业区。东城区仅有15万人口(东营有60万的城市人口)，其余人口主要集中在西城区。因入住率较低、人气不足，新店周边1公里内无大型商场。距离1.5公里外有当地知名的民建时尚广场、百货大楼及银座商城。 附近公交线路大渡河路上共设有3条（5，10，24路），东二路上共设有6条公交线路（3、118、8、20、102、150路）白天等车人数较少，一般在10人以下。在17点到20点的高峰期，站台等车顾客近10-20人。 周边楼盘均价约5000-7000元，业主新邦地产开发的别墅价格达到9000元，高层住宅目前末开盘。 固定客流以周边小区居民为主。 商业设施：目前商圈不成熟，1公里内无大型商场。 目前区域内无营业网点及商业网点，且周边居住区未成。随着涌金商业广场娱乐城、精品商业街、综合商业楼、酒店式公寓及独栋式会馆的建成入住，未来会成为新的购物中心，但是需要经历较长的培育区。 消费者分析 消费者构成 及数量 每月家庭 总收入 消费者 购买力 消费习惯 消费能力 发展前景 总体评估：周围小区居民消费能力较强，但当地居民习惯去西城消费，而非东城。 目前，主要商圈是在东部和南部的政府机关周围，由许多即有的居民区和正在建设的住宅区组成,是来我店消费的主要人群。 1公里内住户仅有10427户 ，（山东其他四家店平均住户为38236户） 。 东营市平均家庭月收入约5000元。 由于周边小区居民以及政府机关公务人员有较强的购买力，故在购物时除了考虑价格外，对商品的质量、品牌购物的环境及服务态度都有一定的高要求。 家庭主妇、公务员，都喜欢去当地的银座商城购买中高档商品，（百货+超市），但当地居民大多都持有民建、胜大及银座的购物卡，所以持卡消费占据每日营业额的50%以上。 20岁左右的年轻人，更喜欢去“众成都市广场”及“银座城市广场”购物街购物。 由于项目附近有政府机关宿舍、市直安居小区及高档住宅，且均为东营市的主要消费群体，未来预计会有较好发展潜力，但需要经历较长的培育期。 东营东二路（东二）店－CQT对商店街的需求及应对策略 Customer voice: We will improve: 我们将进一步提升商店街的品牌等级保持竞争优势，并努力引进李宁、耐克、阿迪达斯等品牌店。 尽可能的引进味千拉面等知名餐饮品牌。 我们还尽可能的考虑到年轻消费者的需求，引进饰品店，像“哎呀呀”。 消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店 消费者表示银座（东城店）是购物商场，他们去那里不仅为了购买日常所需还有娱乐和就餐，以及其他购物需求。他们希望我们新店可以为他们提供“一站式”购物目的地 消费者希望我们引进一些中高档品牌服装折扣店在我们的商店街，比如“Only”, “李宁”，“阿迪达斯” 等等 同时，消费者希望我们能提供一些餐厅供他们购物后用餐，他们建议我们商场引进肯德基和大食代 除了以上，一些年轻的消费者还建议我们引进婴儿保健店，目前东营没有此类商店，还希望我们引进饰品店，就像哎呀呀和极速 “希望引进阿迪、耐克、李宁的折扣店，还有年轻人喜欢的“哎呀呀”饰品店。” 竞争对手分析 Competitors analysis 竞争对手照片 胜大店（曹州路） 银座商城店（东三路） 百大店（东三路） 竞争对手经营情况对比 竞争者 经营状况 商店街定位 顾客来源 主要客层 胜大超市 较好，来客数为约5000人每天,无空铺 中档 附近居民 本地居民 百货大楼超市 较好，来客数约5000人每天，无空铺 中档 附近居民及至众成广场购物的顾客 附近居民及至众成广场购物的顾客 银座商城超市 较好，来客数约7000每天，无空铺 中高档 附近居民、政府机关职员及高校学生 本地居民和机关职员 本项目SWOT分析及总体策略 Strength 优势 Weakness 劣势 项目规模，商店街品牌档次及装修形象要强于竞争对手百大店和胜大店；商场地处商务区和居民区，业主开发的高档住宅也是我们的优势。且本项目两面沿街，交通便利。超市独有的班车接送也是其它超市不具备的。 一公里之外的银座商城店有各业态的中高品牌专柜，并有电影院、步行街、美食街等配套设施，能满足一般顾客的吃喝玩乐需求。