2018年戴德梁行物业管理之楼宇交付课程培训教材(82页)资料教程.pptVIP

★如果业主被盗，物管是否负责赔偿？ 小区协管员职责：公共秩序维护 ①协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； ②建立专职的公共秩序维护管理队伍，抓好小区公共场所的秩序维护和管理； ③建立完善的消防管理制度，配合消防部门做好消防知识的普及宣传工作。 责任 ①做好来人来访登记，致力减少或杜绝闲杂人员进入小区； ②做好24小时值班及协助公安机做好小区公共秩序的维护工作（但不含人身财产保险保管责任）； ③做好消防安全管理，致力减少或消除消防隐患。 如归责于物管则承担相应责任。 ★使用住宅电梯需要另外缴费吗？如果不需要，三层以下的住户是否可以少缴物业管理费？如不减少，理由是什么？ 物业管理费可以包含电梯使用费；如不包含则单独收取，第二层业主 自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。 ★使用哪些场所需要收费？ 渝价[2004]778号文附表：物业收费表 ?收费使用。 ?游泳池、网球场4?羽毛球场 不另收费项目 篮球场（1分）或其它（如足球场、门球场等）运动场地、健身活动区、儿童娱乐区公共卫生间 ★装修保证金和装修管理费 为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和共用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。装修保证金的限额：住宅每户最高不超过2，000元，非住宅每户最高不超过10，000元。装修完毕，经验收房屋主体结构和共用设备、设施未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。????装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运，若委托物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。（ 《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第十一条）  关于装修管理费，市物价局说明：建设部印发的《住宅室内装饰装修管理办法》有装饰装修管理费的提法，但国家和重庆市价格主管部门没有印发相关的收费项目和标准，业主入住后，在装饰装修期间是全额向物管企业缴纳了物业服务费，此费中包含了装饰装修期间物管企业的劳务成本。因此，物管企业未经价格主管部门核准项目和标准的情况下收取此费是不符合现行规定的。 ★小区有游泳池吗？游泳池是否对业主收费？外来人员怎么收费？水费怎么算？水多深？ 游泳池将实行收费，一般不对外经营。 ★外墙脏后是否可以清洗？一般多久清洗一次？ 物管企业应定期对物业外墙进行清洗，一般2－3年清洗一次，具体清洗时间实管物管公司依据实际情况而定。 ★小区能否养狗？小区可不可以养家禽？ 根据《临时管理规约》约定：业主除得到政府相关部门书面许可外，不得在单元内饲养家禽牲畜或宠物。 关于具体养犬事宜请参照《重庆市养犬管理暂行办法》。 可以养鸟 但不能侵害其他业主利益，不能搭建鸽舍。 ★同一小区高层住宅和花园洋房为什么物管费不同？ A同样大的面积高层住宅分摊的人数多，花园洋房的分摊的人少。 B购房合同（附件）或业主临时公约有约定。 人员之准备 场所之准备 突发事件 1.9 应对突发事件之准备 2007 2 进行楼宇交付 楼宇交付流程 功能区域设置 交楼后之工作 开发商 业户 物管处 签收钥匙及填写收楼确认 预缴物管费 验收单元 楼宇交付完毕 业户填写有关表格 签发业户手册 1 6 4 7 3 2 5 8 6 9 7 5 8 2.1 楼宇交付流程 1.开发商向业主发出： 《收楼通知书》 《楼宇移交流程图》 《物业各项收费一览表》 2.开发商核对验证： 身份核实 余款付清 2.2 功能区域设置 1、接待处 2、咨询处 3、缴款处 4、等候处 5、交接处 6、验楼处 7、装修申请处 第一 按照交楼程序，举行至少两次模拟交楼活动 第二 准备楼宇交付“应知应会”问答资料 第三 “木桶效应”——要求每位交楼人员均要过关 1.8 模拟交楼工作 Q A 模拟楼宇交付业户提问？ 沟通与交流 另附：物业的验收和接管（业主验房解释之方法供考虑） 一、土建类： 1.空鼓裂纹 业主询问为什么多处出现空鼓裂纹? 空鼓裂纹是房屋土建工程质量中最为普遍的一个问题，涉及墙面、 地面及顶棚的检查 使用工具：小铁锤（响鼓锤）敲打面层 解释依据：空鼓、裂纹属于行业建筑通病范畴，产生情况原因很多，特别是气候因素影响较大。验收时主要考虑对后 期装修是否有影响。 国标规范GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 每自然间不多于两处不大于400平方厘米 踢脚线与墙面空鼓长度不应大于300mm 2.房间几何尺寸 业主询问:层高过低,房屋长宽不对等 房间几何尺寸为为主较为关注之问题，对后续的装修和使用影响较大。 简易检测工具：卷尺 简易检测方法： 长宽检测：用卷尺准确测量，比较两个长边、两个宽边的长短差距，相差1CM－1.5