鼎峰长安咸西村地块定位报告2018教学教案.ppt

附件：项目投资测算表 方案比较——方案一和二间利润差额小，从利润角度选择均具备可行性；方案三投资大，利润低，首先排除； 从利润分析，方案二比方案二之间 利润差额高出3246万，而方案三投入最多，利润却较方案一和方案二低出4亿元，首先排除； 在下面我们将会从战略等其他方面着手进行综合分析，从而得出推荐方案一的结论。 方案比较1 方 案 综合容积率 物业类型占地面积 总收入 （万元） 总投入 （万元） 利润 （万元） 纯利润亿元（万元） 方案一 2.0 别墅69784，高层293088 511313 233471 277842 181554 方案二 2.5 别墅78458，高层375131 580290 292979 287311 184800 方案三 3.0 别墅58872，高层485436 605975 356161 249814 155319 * 方案比较2 方案一（容积率2.0） 方案2（容积率2.5） 计算容积率面积 362872 m2 453590 m2 其中 高层洋房 253088 m2 335131 m2 别墅 69784 m2 78458 m2 临街商业 30000 m2 30000 m2 集中商业 10000 m2 10000 m2 投资峰值 159630万元 242014万元 净利润 181554万元 184800万元 净利润率 77.76% 63.08% 盈亏平衡销售率 46.30% 51.00% 方案一的容积率面积较方案二低，开发成本低，开发风险小； 方案一的开发峰值比方案二的开发峰值低了接近9亿元，而净利润总差值仅为3260万， 客观说明方案一的开发风险较方案二小； 从盈亏平衡点分析，方案一较方案二较早回收成本； 从综合战略及风险等各方面因素考虑，我们推荐方案一 选取的容积率组合方案一（容积率2.0） 高层（含商业）（33层）的容积率取4.5 别墅类选取容积率取0.6 高层+双拼别墅+联排别墅+商业 产品组合： 住宅地块平均容积率取2.0 高层建面约为 253088平米 别墅建面 约 69784为平米 临街商业建面 30000平米 集中商业面积10000平米 发展战略原则 项目整体定位 市场分析 客户分析 核心战略解析 项目分析 物业发展建议 整体规划布局初步建议 启动区策略 户型配比建议 整体规划布局初步建议 最佳容积率选取 根据3C法则的总体规划要达到的三大目的： 项目核心竞争力（CASE） 将自己所拥有的资源放大，结合优越的别墅产品打造，构建项目的核心竞争力； 迎合客户需求（CUSTOMER） 迎和长安本地客户的喜好，突出别墅的“大、阔、豪”的豪宅形象，同时注意成本的控制，创造属于真正的城市中央领袖豪宅。 竞争差异化（COMPETITION） 产品和风格上同周边项目形成差异化，同时创新产品，来规避政策风险与竞争风险； 以资源放大+产品超越为项目核心竞争力的打造方向 物业发展建议原则1 资源放大 景观展示 资源规划 高端配套 创新产品 大门入口展示 内部精致园林展示 高档酒店配套 规划别墅或类别墅产品，拔高形象 充分利用地块特性排布 豪华样板房展示 规划复式产品，拔高档次感 户型空间的创新 别墅低密度感的营造 社区会所配套 别墅社区会所展示 赠送空间的运动 产品超越 创新的物业类型 舒适度整体提升 提高产品性价比 豪宅形象昭示性 标志性建筑物 架空休憩区 大型商业配套 以豪宅形象+成本控制为项目开发的基本方向 高档社区配套 豪华符号展示 豪华社区入口 别墅及高层样板房展示 公共活动区材质高档 视线常接触区用材高档 豪宅形象 高档大园林效果的展示 关键点 只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值 成本控制 建筑因地而建 合理安排开发周期 装修多采用木质材料 材料可选择效果好的仿材 减少施工土方量 成本控制不影响品质 原则 满足舒适度下用最大容积率 物业发展建议原则2 物业类型定位建议 高层+双拼别墅+联排别墅 1、本项目产品组合建议采取： 理由： 加入别墅产品（联排、双拼）可以提升项目档次感； 高层产品则可以消化容积率，通过合理组合最终实现价值最大化， 高层选取最大高度，充分发挥项目的远景观价值，四面可观望山景，东北有高尔夫景观，西南面有城市胫骨，达到支撑价格的作用 ； 双拼别墅可作为组团的楼王单位，用于展示与营销宣传。 2、住宅组团划分建议采取： 独立式组团+核心景观连接 （模式1+模式2） 理由：本地块占地大，预计需要采取分期开发模式，独立式组团的模式在操作上容易与推售节点同步，分批推售时形象完整统一，价值感强。 本项目目标客群构成 100-120平米 （舒适三房） 120-140平米 （舒适三房/四房） 140-160平米 （实用四房） 160-200平