2005年1季度市场研究报告(精品·公开课件).pptVIP

上海市场研究报告（2005年1季度） 宏观调控政策概要 限制短期投机及非理性提前消费需求的主要调控政策 个人住房贷款首付比率提高至三成，多套购房、投资购房首付比例可上升至四成、五成 个人商业性住房贷款、公积金贷款利率全面上调0.27个百分点 贷款审批过程拉长，放贷条件、抵押物评估更为谨慎严格 出让在一年内两次或多次转让的二手住房征收占价差所得5.56％的营业税 各大银行对住房抵押贷款的转按揭操作全面叫停 市场影响分析 投机性需求及非理性盲目需求回落明显，需求过快增长势头受到较大平抑，但正常自住需求和长期投资需求仍将保持一定比例增长 炒房资金要求、交易成本有所上升，短期内频繁转让受限制多，短期投机性获利预期大幅下降； 还贷压力增大，购房者纷纷考虑自身经济实力调整购房计划 上海经济增长前景看好、外来高素质人口汇聚带来大量住房需求，自住需求及长期投资需求仍然看涨 过热需求受到较大平抑，未来需求将保持大体稳定趋势，避免大起大落 市场影响分析 市场影响分析 供求关系发生较大转变，总体呈供略大于求状况，整体价格涨幅将受到较大平抑；局部性、区域性的风险将有所加大，阶段性波动盘整将会显现 2004年上海商品房供求比1：1.17，表现出较大程度上的供不应求，在需求平抑、供给增长，供需关系逐渐平衡，有效稳定市场 地段价值抗跌性差及投机炒作比例高的高端物业，将面临价格下跌，转让困难的市场风险 部分缺乏较强支撑的外围区域，在中低价房集中供应的冲击下，市场面临一定风险，销售去化速度大幅放缓、价格上涨乏力甚至略有回落。 四、近阶段发展工作 上海公司三年战略 在未来三年内，准确、稳步布局发展空间大的区域，聚焦现金流平衡，合理把握发展节奏，全力提高操作水平，树立公司品牌，实现在上海市场的稳定发展。并为实现百亿目标，成为上海区域的主流开发商和操作水平的No.1和市场领导者打下坚实的基础。 上海公司三年战略目标 05年9亿元 项目利润率22% 06年30亿元 项目利润率25% 07年60亿元 项目利润率25% 在新的市场与行业环境变动下，市场普涨现象不复存在，区域价值的分化进一步体现。通过客观的分析，完成对区域价值的进一步判断，指导公司的战略发展工作 我们分中心城区及近郊区域、外围区域两部分予以考虑。 关注因素：区域发展潜力、区域抗风险能力、企业优势 与战略目标 一、中心城区及近郊区域 发展潜力：中心城区及近郊区域市场发展相对成熟，可出让土地资源仍处于较为稀缺状态；宏观调控环境下，优质土地资源供应紧缩，而需求面依然看好，对这部分地块的市场价值预期仍然不断趋高 抗风险能力：中心城区及发展已相对成熟的近郊区域在严厉的市场调控环境下，其价值支撑基础好，抵抗市场风险的能力要相对较强 企业战略目标：做区域内第一的战略目标不变，进入中心城区或近郊区域开发有影响力的项目，能更快增强企业实力，提升品牌形象 区域选择 区域选择 重点关注区域： 新江湾城于2004年底通过公开招投标出让了一幅土地，最终珠江地产以580万/亩的价格获取。后期还将会有大量的土地资源逐步推出。 我们与新江湾城整理商上海城投、营销推介商金丰易居以及杨浦房地局、规划局保持较为密切联系，及时关注区域动态，完善价值判断。在合适时机，强势进入。 新江湾城－属于中心城区为数不多的成片优质土地资源，生态环境与人文环境优良，加上统一规划、熟地出让的先进运作模式，发展潜力大，市场前景和影响面广。 长风新城－作为普陀旧区改造和苏州河沿岸整治建设的重点区域，位于内中环、苏州河畔的长风社区被规划为“国际水准、海派风格、生态效益”，集旅游娱乐、商贸办公、中高档住宅“三大板块”为一体的长风国际生态城。至2010年，配合上海世博会的隆重举行，长风国际生态城将全面建成。 长风新城地理位置优越，周边配套与环境较为优良，在当前已具有相当高的市场价值。周边区域客源对于该区域的认可度相当高，市场前景和提升空间大。 目前长风社区已正式启动开发，前期两幅商业综合性质地块的出让吸引了国内外众多知名开发企业参与。后期将主推住宅地块。我们与普陀区相关部门保持良好沟通，密切关注区域发展动态，准确判断时机，寻求发展机遇。 区域选择 重点关注区域： 浦江两岸－伴随上海世博建设的推进，黄浦江两岸的整治开发工程正式启动。该区域跨越上海浦东、浦西多个行政区域，为统一规划，有序开发，保证对这片“热地”的价值获得更大提升，上海市政府专门成立了“浦江办”，负责实施统一规划、土地整理出让工作。 浦江两