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银泰中心-酒店式公寓 2012年2月 初步定位及户型建议 报告（汇报版） 为银泰而作 2 目 录 第一部分 第二部分 第三部分 项目本体及问题解析 酒店式公寓发展机会初探 酒店式公寓初步定位及户型建议 附 件 成都酒店式公寓研究报告 第一部分：项目本体及问题解析 —— 项目本体分析 —— 问题解析 项目地址 北京CBD 物业类型 顶级城市综合体，含甲级写字楼、柏悦酒店、酒店式 公寓（柏悦府和柏悦居）、顶级奢侈品商业等。 CBD地标建筑，长安街制高点，传统文化元素彰显中国 风，成就CBD精神领袖型地标建筑。 用地面积 31305㎡ 总建面 350000㎡ 项目地址 成都国际城南CBD 物业类型 顶级城市综合体，含国际甲级写字楼、世界最豪华最 著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、公寓 豪宅和酒店式公寓等。 用地面积 45200㎡ 总建面 744175㎡ 银泰中心——顶级城市综合体风向标，精神领袖型地标建筑 成都银泰中心 北京银泰中心 项目地址 成都市天府大道和金融城绿化轴交汇处 开发商 银泰置地（集团）有限公司 物业类型 顶级城市综合体 用地面积 45200㎡ 总建筑面积 744175㎡ 土地性质 居住（兼容商业）用地，商业金融业用地 容积率 11.8 绿地率 15% 总投资 45亿 预计竣工时间 2015年 项目简介 •建筑面积：总建筑面积744175㎡，其中地上 建筑面积532942㎡，地下建筑面积211233 ㎡ •项目物业形态：商业、写字楼、酒店、住宅 （70年产权）及公寓（40年产权） •项目组成：整个项目总计有5栋超高层塔楼和 超大型高端商业裙楼组成，主楼高度56层， 建筑高220米 •项目配套酒店：希尔顿酒店集团旗下的顶级 品牌华尔道夫酒店 成都银泰中心——国际城南顶级城市综合体，银泰顶级产品线项 目，势必高端发力兑现高价值，成就精神领袖型地标建筑 项目基础条件   国际城南：成都国际化城市名片； 顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际 甲级写字楼、 世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、 公寓豪宅和酒店式公寓等。 70年产权公寓  面积：260-380平米；  预期价格：4万元/平 米；  角色：明星产品，价 值标杆。 聚焦——小面积、大体量酒店式公寓，高价高速现金流型产品 公寓 40年产权公寓  体量:6.2万平米，共 约1000余套；  面积： 100平米以下；  预期价格：3万元/平 米左右；  推售时间： 2013年底 或14年初；  角色：现金流产品， 高价高速出货。 整盘价值提升 使命——酒店式公寓高端首发，兑现品牌价值，品牌落地推动 西南发展战略 品牌落地 现金流产品  首发产品线，肩负 着回现的重任；  高价高速回现，最  综合体各产品线互 动，互相促进和抬 升，提升整盘价值 。  首发产品热销奠定 整盘价值，同时奠 定银泰品牌价值；  成都首发之作高端 发力，品牌落地， 推动西南战略发展 。 大化兑现银泰及银 泰中心品牌价值。  小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？ 困局之思1：酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品 线的割裂 银泰中心： ——成都里程碑式的精神领袖型建筑； ——成都的世界级建筑封面之一。 顶级综合体物业： ——国际甲级写字楼； ——华尔道夫酒店； ——顶级奢侈品商业； ——260-380平米公寓豪宅； ——100平米以下酒店式公寓。 木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂： ——综合体各产品线高端立意，酒店式公寓面积过于紧凑和集中，价格 和形象拔升难度较大，能否为项目整体增值； ——酒店式公寓与公寓豪宅无承接性，不利于形象统一和整盘价值最大 化。 项目名称 面积区间 精装标准 面价单价 平均 优惠 实收单价 奥克斯广场 48-81㎡ 2000元/㎡ 13200元/㎡ 12% 11500元/㎡ 蜀都中心 58-87㎡ 2500元/㎡ 12600元/㎡ 5% 11000元/㎡ 复城国际 51-79㎡ 2000元/㎡ 11200元/㎡ 9% 10815元/㎡ 海洋中心 51-99㎡ 5000元/㎡ 16000元/㎡ 11% 13500元/㎡ 困局之思2：价值实现——价格梯度分级，小面积制约公寓型 物业价格拔升    公寓市场的区域均价在9500— 12500元/ ㎡之间，成交价全年 呈直线下滑状态。 区域内竞品市场销售走量较好 项目成交价格在9500元/㎡。 目前城南投资性公寓优惠额度 较大，成交价格较上月出现小 幅下滑，成交价维持在10000- 13500元/㎡区间内。  相比城市高层豪宅，公寓单价相去甚远