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老年地产会员制商业的模式的研究 　　【摘 要】人口老龄化加重了社会负担，使养老及老年人的居住成为一个社会问题。依靠政府力量只能为最需要的人群提供基本养老保障，不能解决健康活力老人的晚年生活质量与精神生活问题 。因此，商业化运作的高端老年地产应运而生。会员制模式在目前的高端老年地产中得到了广泛的利用，但是对其可行性却没有进行深入的探讨。本文结合两个典型的老年会员制社区的案例，深入分析会员制商业模式用于老年地产的利弊，对计划运用这一模式的老年地产提出了建议。 　　【关键词】老年地产；会员制；商业模式 　　一、研究背景 　　1、我国社会老龄化严重 　　1999年，中国正式进入老龄化社会，至2011年底，我国60岁及以上老年人口达1.85亿， 预计到“十二五”期末，全国老年人口将达到2.21亿。人口老龄化加重了社会负担，使我国养老、医疗、照料、服务、精神慰藉等社会保障服务系统面临困境， 解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。 　　2、老年地产发展状况 　　根据民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》，全国城乡各类老年福利机构是39904个，床位数量超过300万张，年末收养老年人240多万。但床位大多分布在规模少于100张床位且设施简陋的福利性老人院中国际上中等发达国家（人均GDP4000美元）养老机构的床位比例一般为老年人口的4-6%，我国目前不到2%。 　　根据全国老龄委办公室调查显示，中国城市老人中，选择住养老院等养老机构的占6%-8%，且中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例。 到2015年底，预计老年公寓等老年地产项目需求将十分强劲，市场总额将达2.8万亿元，新增床位需求将超过1000万张。 　　二、老年地产会员制商业模式的研究 　　1、老年地产会员制商业模式实例分析 　　1.1 会员制简介 　　会员制是一种人与人或组织与组织之间进行沟通的媒介，它是由某个组织发起并在该组织的管理运作下，吸引客户自愿加入，目的是定期与会员联系，为他们提供具有较高感知价值的利益包。 　　将会员制引入养老社区可增加用户黏性，固定人群，也可以实现资金快速回笼、吸纳再投资资金 ，所以会员制在我国养老社区中受到广泛欢迎。上海亲和源会员制社区、北京太申祥和、杭州金色年华均采取收取会员费的形式吸收客户，北京太阳城的银龄国际公寓在收取租金的同时也收取一定数量的会员费。 　　1.2 我国采用会员制的老年地产案例分析 　　1.2.1上海亲和源会员制社区 　　1）项目概况 　　亲和源位于上海南汇区康桥镇，是专门针对高端老年群体打造的会员制俱乐部社区。 社区包括12栋养老年公寓、颐养院、老年度假酒店，健康会所、配餐中心、老年护理医院、管理及活动中心和商业街。 　　亲和源运营模式为会员制+房屋销售，2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70%为健康老人，有部分公寓采用销售方式，销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本，其产权房每平方米售价2万元 。 　　其居家养老公寓会员卡使用权房价格表如下： 　　2）项目总结 　　亲和源依托于专业的运营团队，致力于打造高端服务，其服务模式为：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商+会员个性化生活模型+承诺终生养老。服务质量达到国内顶尖水平，吸引了一大批优质客源。确立了在上海养老高端市场的垄断地位带来巨大的利益 。 　　1.2.2北京太申祥和山庄 　　1）项目概况 　　太申祥和山庄位于北京龙泽区北清路，占地150亩，是一座集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的中式度假村 。山庄2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。 　　运营方式：会员制。50岁以上老人可以申请入住并取得会籍，缴纳入院押金，金额从20万元至80万元不等。会费分配： 敬老院基本建设（50%），留存账户（ 50% ）。 会员一个月的住宿费及相关费用均由其押金利息及院内多种经营收入的补贴支付，会员平均每月自己负担的吃住费用约550元。如老人退籍，该院7日内全额退还押金本金。 　　会员权益： 专属客房居住权；免费使用康乐场所；根据押金数额确定会员级别并挑选房间；祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价； 太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权； 申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。 　　2）项目总结 　　太申祥和山庄是我国首家推行会员制的养老公寓，创立中医药健康养生新模式 ，独具中国传统特色环境及文化氛围。是早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。 养老公寓不是主营业务，依靠会员制进行整体设施建设的融资。 　　2、会员制具体实行模式 　　会