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酬金制下物业服务费收入核算及相关问题的探讨 　　【摘要】酬金制下的物业服务费收入如何计量，一直是困扰业界的问题。本文提出一种酬金制下物业服务费收入计量使用成本加成法的方法，同时设计了相应的会计核算方法有助于实务操作。此外，对酬金制下业主交纳的物业服务费营业税应税范围也进行了探讨。 　　【关键词】酬金制 物业服务费收入 收入核算 成本加成法 　　物业服务的收费方式一般有包干制和酬金制两种。按理，酬金制收费方式比包干制收费方式较为透明、合理，因而为物业业主和物业管理企业双方所接受，但是，由于酬金制模式下物业管理服务费收入的计量和相关会计核算尚无统一规定，因此不少物业管理企业仍按包干制的方法，将业主按照物业管理合同约定交纳的物业管理服务费全额确认为营业收入，在计缴营业税时未考虑物业管理费结余应归业主所有的影响。物业管理服务费结余理所当然应归业主所有，可是许多物业管理企业为利润考虑，人为虚列了一笔成本费用，将物业管理服务费结余转至应付款。本文试对酬金制收费方式的物业管理服务费收入的计量和核算以及相关税收问题作探讨。 　　一、物业管理服务费收入的计量问题 　　《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）明确了包干制与酬金制的定义和特点。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对照《企业会计准则第14号――收入》，“收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入”，“企业应当按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额”。显而易见，物业管理企业采用包干制形式收取的物业管理服务费，当物业管理企业已提供劳务，收到业主交纳的（或应收）属于当月的物业管理服务费（即不是预收隔月的物业管理服务费），企业应全部确认为营业收入；而采用酬金制形式收取的（或应收）属于当月的物业管理服务费（即不是预收隔月的物业管理服务费），全部确认为营业收入是不妥当的。 　　可否将管理酬金确认为营业收入，已有论文提出，只将管理酬金作为营业收入不能真实反映企业的管理规模（杨丹，2012）。笔者认为，由于管理酬金在一定意义上相当于物业管理企业的税前利润，因未包含物业管理企业提供物业管理服务所发生的成本费用，故不符合会计准则的收入定义。 　　那么，酬金制模式下物业管理企业怎样确定物业服务费营业收入呢？笔者认为，物业管理企业按物业管理服务合同规定用途发生的费用（扣除物业管理企业之外的单位直接为小区提供服务发生的费用）、管理酬金和倒算出的营业税金及附加税费三者相加即是物业管理企业该月的物业服务费营业收入。理由如下：物业管理企业是按照相关合同为小区提供物业管理服务且以盈利为目的，物业管理企业的职工工资、社会保险费、办公费等自身成本费用应视作物业管理企业因提供劳务发生的物业服务成本费用，既是业主的支出，也是物业管理企业的成本费用。管理酬金可以认为是物业管理企业的税前利润，营业税金及附加税费应由取得劳务收入者缴纳。或者说，物业管理企业的营业收入等于成本费用加上管理酬金以及营业税金及附加税费，如此构成才完整反映了酬金制下物业管理企业的营业收入。 　　二、物业管理企业的营业税问题 　　采用酬金制收费方式时，如将物业管理服务费全部作为物业管理企业的营业收入计缴营业税，会造成多交或少交营业税及附加税费的问题。例如，在物业管理服务费未用完时，该结余不应计入物业管理企业的营业收入。笔者建议税务部门根据酬金制的特点对营业税应税收入范围作出相应规定。 　　三、举例说明 　　假设有甲住宅小区，建筑面积为20万平方米，选B物业管理公司为小区提供物业管理服务，并商定物业管理服务费采用酬金制收费方式，物业管理服务费按每月每平方米2元收取；小区业主交给物业管理企业一年的物业管理服务费为480万元，管理酬金为每年34万元。全年B物业管理公司自身发生服务成本和费用（不包括管理酬金）为360.25万元，B物业管理公司之外的单位直接为小区提供服务发生的费用20万元（并非物业管理企业所聘用或转包）。 　　如果按交给物业管理企业的物业管理费全部确认为营业收入，则B物业管理公司全年营业收入为480万元（2×20×12），营业税为24万元（480×5%，暂不考虑营业税的附加税费），将业主交纳的物业管理费扣除营业税金、物业服务支出、管理酬金和B物业管理公司之外的单位直接为小区提供服务发生的费用后，属于业主享有的结余为41.75万元（480-24-360.25-34-20），B物业管理公司需要虚