房地产营销的“县域”战术.docVIP

近年来在城市土地极度稀缺、行业政策极度波动的势态下，诸多开发企业纷纷涌入发展契机多、潜力巨大而成本低廉的次级城市，包括县级市甚至县、乡镇。 但这类区域市场与城市市场 在诸多方面皆 大相径庭，尤其以“县域”为代表的落后市场，不少项目的开发与营销都没少载过跟头。其实 “县域”与“三四线城市”房地产营销的讨论已经不是一个新话题了,但很少有理论文章将两者明显区分而谈。其实而“县”与所有的“市”都截然不同。随不同而来的当然也是不同的开发与营销命题。 　 命题是不同的，但未必是新的。对于惯于城市的开发商而言，县域开发其实是一种产品的回归，对于营销而说，县域营销可理解成手段退化中的创新。本文将结合县域住宅项目开发及营销经验来解构这个命题。 　　给开发的命题：为什么项目定位高端，产品细致入微，接受起来缺抗性极大呢？ 　　通常，开发商都习惯的把城市的项目开发模式直接带入县域乃至乡镇，在缺乏了解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。认为城市的房地产规划理念与产品档次高，落后区域的需求客户没有见过，一定会卖个好价钱，在竞争项目不多，相对水平落后的市场里，拉大了差异，销售周期也会大大缩短。但十有八九事与愿违，认可度与成交速率大大低于当地土开发项目。每每恍然大悟后都后悔莫及。 　　其实县域房地产开发不必盲目追求档次，过分追求细节。一是县域范围内的城市建设落后，居住理念保守，加之房地产市场发展较晚，