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读懂房地产行业的真正“大拐点”-金融银行论文 读懂房地产行业的真正“大拐点” 郭文婧 李克强总理在2015年的政府工作报告中多次提及房地产领域，如“稳定住房消费”、“把一些存量房转为公租房和安置房”，以及将推进信贷资产证券化和住房公积金等领域改革。尤其是今年的报告未使用“调控”等相关表述，一改近年来“房价回归合理”这类的用词，重提“促进房地产市场平稳健康发展”，引起公众热议。对此，不少代表、委员建议取消限购，而北京市常务副市长李士祥则表示，北京市住房限购不会取消，是永恒的；专家学者、市场人士的看法总体上是以利好来看待，甚至有人认为是“天大利好”，是与2008年“基调似曾相识”的全面支持，但也有代表委员“善意”提醒，稳定住房消费不等于维稳高房价。那么，对2015年全国房地产市场走势，我们究竟该进行怎样的判断呢？ 回到工作报告大背景解析政策文本李克强总理的政府工作报告，提到最多的词是“发展”，134次；其次是“改革”，86次；第三是“经济”，85次；第四是“建设”，75次。这很容易理解，因为总理在部署2015年工作时，就开宗明义，继续强调“发展是硬道理，是解决一切问题的基础和关键”，而我们面临的形势却是，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”。在此总体背景中，政府工作报告总共提到“住房”16次，集中体现在四个方面： 其一，在回顾2014年工作的总结中强调：“群众对医疗、养老、住房、交通、教育、收入分配、食品安全、社会治安等还有不少不满意的地方。”群众对“住房”不满意的地方是非常多的，但就商品房市场而言，在总体供大于求的局面下，最不满意的地方，毫无疑问就是价格了，大涨，没房的人更不满；大降，买了房的人也很不满。 其二，在谈到“把改革开放扎实推向纵深”时强调：“继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。”毫无疑问，住房公积金可通过支持住房消费、提升财富效应和部分替代预防性储蓄以提振消费。《住房公积金管理条例》的修订工作已经提上议事日程，增值收益归属、使用范围、管理方式等方面可能会有大的改革。改革之后，支持住房消费的功能毫无疑问会更充分，毕竟在2014年10月29日的国务院常务会议上，总理就要求“放宽提取公积金支付房租条件”，但提振的消费绝不仅仅是住房消费。 其三，在谈到“协调推动经济稳定增长和结构优化”时强调：“加快培育消费增长点……促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费”。相比于其它方面充满“正能量”的用词，唯独住房消费使用的是“稳定”这个中性词。在6个方面的并列中，在“培育增长点”之下，理解“稳定住房消费”，可能更多地就需要从“结构优化”的角度出发了，更需要打开住宅地产、商业地产之外的想象空间，如养老地产、旅游地产，甚至是互联网化的高科技绿色地产。 其四，也是最集中的一段，就是在谈到“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”时，除了列出相关指标性任务外，强调“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。” 置于整个工作报告中，基于房地产在我国经济结构中的特殊地位，可谓总体利好。实际上，这种利好自2014年以来，已经通过松绑限购、放松房贷、2014年9月央行新政、降息降准得到了体现，但我们注意到，这些利好却没有官方承认是在救市，而是强调回归市场化。2015年，继续的政策利好，也是显而易见的，但思路将继续围绕“让市场在资源配置中起决定性作用”的不搞“强刺激”的“克强经济学”，房市的最大公约数就是“稳定”。但“坚持分类指导”。一方面，意味着住房消费的有些领域，将基本完全市场化；另一方面，也意味着楼市将继续分化，即使一些地方政府将“把一些存量房转为公租房和安置房”的政策发挥到最大化，一些三四线城市的房市，也未必会向上稳定，向下稳定也是不能排除的。 核心是正确理解“住房消费” 针对总理工作报告中的“住房消费”，中国社科院金融研究所研究员易宪容提出了问题：住房消费是绝大多数居民消费中最为重要的内容，但在现行的国家统计局的报表中﹐中国住房从来就不是消费﹐而是投资﹐如果这样﹐中国居民住房消费如何来稳定？确实如此，根据国家统计局的规定，住房消费是指当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，住房消费仅是指居民所支付的房租，这实际上导致了